Muss ich meinem Mieter die Wohnung zuerst anbieten?
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat dein Mieter nur, wenn die Wohnung während seines Mietverhältnisses erst in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. War sie schon vorher aufgeteilt, hat er keines. Besteht es, informierst du ihn nach Abschluss des Kaufvertrags, und er tritt zu denselben Bedingungen ein.
Der vollständige Ablauf mit Fristen und Formulierungen steht im Beitrag zum Vorkaufsrecht des Mieters. Wie sich eine bewohnte Wohnung insgesamt verkauft, zeigt die Seite vermietete Wohnung verkaufen in Bochum.
Wann das Recht entsteht und wann nicht
| Fall | Vorkaufsrecht |
|---|---|
| Umwandlung in Wohnungseigentum nach Einzug des Mieters | ja |
| Wohnung war beim Einzug bereits aufgeteilt | nein |
| Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses am Stück | nein |
| Verkauf an einen Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen | nein |
| Zweiter Verkauf derselben Wohnung an denselben Mieter | verbraucht |
Zuordnung nach den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum Vorkaufsrecht des Mieters. Der Einzelfall kann abweichen. Keine Rechtsberatung. Stand: 09/2026.
Wie der Ablauf aussieht, wenn es besteht
Du verkaufst normal
Erst wird der Kaufvertrag mit dem Käufer geschlossen. Der Mieter muss vorher nicht gefragt werden.
Du informierst den Mieter
Nach der Beurkundung teilst du ihm den Inhalt des Vertrags mit und belehrst ihn über sein Recht. In der Praxis übernimmt das der Notar.
Er entscheidet innerhalb von zwei Monaten
Übt er aus, kommt der Kaufvertrag zu denselben Bedingungen mit ihm zustande.
Sonst bleibt es beim Käufer
Verstreicht die Frist, ist das Recht erloschen und der Verkauf läuft wie geplant.
Der Fehler, der teuer wird
Die Belehrung zu vergessen ist der klassische Fall. Ohne ordentliche Mitteilung läuft die Frist nicht an. Der Mieter kann sein Recht dann noch lange nach dem Verkauf ausüben, und wenn ihm dadurch ein Schaden entsteht, haftest du.
Deshalb gehört dieser Punkt in den Kaufvertrag und auf die Liste des Notars. Wer selbst verkauft, muss selbst daran denken. Was sonst noch im Vertrag steht, erklärt Kaufvertrag aus Verkäufersicht.
Was in Bochum dazukommt
Bochum steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes. Das hat drei Folgen, die beim Verkauf einer vermieteten Wohnung zählen: keine Mietpreisbremse, eine Kappungsgrenze von 20 statt 15 Prozent in drei Jahren und eine Kündigungssperrfrist nach Umwandlung von drei statt acht Jahren. Ein Umwandlungsverbot gilt hier ebenfalls nicht.
Für einen Käufer, der selbst einziehen will, ist die kürzere Sperrfrist ein Argument. Für deinen Mieter ist sie die unangenehme Seite derselben Medaille, und offen angesprochen ist sie besser als später entdeckt. Die Einordnung steht im Eintrag zur Sperrfrist bei Eigenbedarf.
Wenn dein Mieter wirklich kaufen will
Das ist oft der ruhigste Verkauf, den es gibt: keine Besichtigungen, kein Auszug, kein Streit über den Zustand. Verkaufst du direkt an ihn, ohne Vorkaufsfall, verhandelst du frei über den Preis. Nur solltest du vorher wissen, was die Wohnung wert ist, sonst verhandelst du gegen eine Zahl, die dein Mieter gehört hat.
Wie viel eine vermietete Wohnung weniger bringt, steht unter Abschlag bei vermieteten Wohnungen. Ob sich der Verkauf überhaupt lohnt, klärt verkaufen oder vermieten. Was mit dem Mietverhältnis passiert, steht unter Verkauf mit Mietern. Welche Unterlagen du brauchst, unter Unterlagen für den Wohnungsverkauf.
Häufige Fragen zum Vorkaufsrecht
Muss ich den Mieter vor dem Verkauf informieren?
Kann ich das Vorkaufsrecht im Vertrag ausschließen?
Was passiert, wenn der Mieter ausübt?
Gilt das auch bei einem Einfamilienhaus?
Kurz zusammengefasst
Das Vorkaufsrecht entsteht nur, wenn die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde.
Du verkaufst normal und informierst den Mieter erst nach der Beurkundung. Danach hat er zwei Monate Zeit.
Ohne ordentliche Belehrung läuft keine Frist. Dieser Fehler kann dich später Schadenersatz kosten.
In Bochum gilt die kürzere Kündigungssperrfrist von drei Jahren, weil die Stadt nicht in der Mieterschutzverordnung steht.
Vermietet verkaufen, ohne Überraschungen
Erst klären, was gilt, dann inserieren. Das Gespräch kostet dich nichts.
Christian Gottschling
Beim Vermieten entscheidet die Auswahl des Mieters über dein Ergebnis. Ruf einfach an, wenn du wissen willst, was deine Wohnung bringt und wie die Prüfung abläuft.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in Bochum