Was passiert beim Verkauf mit meinen Mietern?

Warum der Grundsatz so heißt und was er im Einzelnen bedeutet, erklärt der Lexikoneintrag Kauf bricht nicht Miete. Wie sich ein bewohntes Objekt verkauft, zeigt vermietete Wohnung verkaufen in Bochum.

Was gleich bleibt und was wechselt

Zuordnung nach den mietrechtlichen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Einzelfall kann abweichen. Keine Rechtsberatung. Stand: 09/2026.

Wann der Käufer wirklich Vermieter wird

Nicht am Tag der Beurkundung und nicht am Tag der Schlüsselübergabe, sondern mit der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Bis dahin bleibst du Vermieter, auch wenn der Kaufpreis längst geflossen ist.

In der Praxis regelt der Kaufvertrag die Zwischenzeit: Ab dem Besitzübergang stehen dem Käufer die Mieten zu, und er trägt die Lasten. Formal läuft das aber über dich, bis das Grundbuchamt umgeschrieben hat. Zwischen Notartermin und Eintragung liegen oft mehrere Monate.

Die Kaution ist der Punkt, an dem es klemmt

Die Kaution geht mit dem Eigentum auf den Käufer über. Er muss sie am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen. Zahlt er nicht, kann sich der Mieter unter Umständen trotzdem an dich als früheren Vermieter wenden.

Deshalb gehören zwei Dinge in den Kaufvertrag: die Bestätigung, dass der Käufer die Kaution übernimmt, und die tatsächliche Weiterleitung des Geldes mitsamt den aufgelaufenen Zinsen. Lass dir den Empfang schriftlich bestätigen und informiere deinen Mieter darüber, wo seine Kaution jetzt liegt.

Kündigen darfst du nicht

Ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Weder für dich noch für den Käufer. Der neue Eigentümer kann später Eigenbedarf anmelden, wenn die Voraussetzungen vorliegen, aber das ist ein eigener Vorgang mit eigenen Fristen.

Wurde die Wohnung während des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt zusätzlich eine Sperrfrist. In Bochum sind das drei Jahre, weil die Stadt nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes steht. In Städten mit angespanntem Markt sind es acht. Ob dein Mieter ein Vorkaufsrecht hat, klärt Vorkaufsrecht des Mieters.

Wie du es deinem Mieter sagst

Früh, persönlich und mit klaren Aussagen. Die drei Fragen, die jeder Mieter hat, lauten: Muss ich raus, wird die Miete teurer, wer ist ab wann zuständig. Wenn du diese drei Punkte in einem Gespräch beantwortest, bekommst du Zugang für Besichtigungen und eine Wohnung, die sich zeigen lässt.

Ein verärgerter Mieter kann einen Verkauf über Monate blockieren, ohne gegen ein Gesetz zu verstoßen. Das kostet nicht nur Nerven, sondern Geld. Ein gutes Verhältnis zum Mieter ist bares Geld. Bei einem üblichen Mietvertrag kostet der Verkauf mit Mieter erfahrungsgemäß rund ein Fünftel. Bei einem stark untersetzten Vertrag deutlich mehr. Wie sich ein bewohntes Objekt vermarkten lässt, steht unter vermietete Wohnung verkaufen, die Zahlen und ein Fall aus der Praxis unter wie viel weniger eine vermietete Wohnung bringt. Die Vorbereitung der Termine steht unter Besichtigung vorbereiten und im Beitrag zur Besichtigung vermieteter Immobilien.

Kurz zusammengefasst

Der Mietvertrag läuft unverändert weiter. Der Käufer tritt an deine Stelle, sobald er im Grundbuch steht.

Die Kaution geht mit über. Lass die Übernahme im Kaufvertrag bestätigen und leite das Geld mit Zinsen weiter.

Ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Eigenbedarf des Käufers ist ein eigener Vorgang mit eigenen Fristen.

Sprich früh mit deinem Mieter. Ohne seine Mitwirkung kommst du für Besichtigungen nicht in die Wohnung.