Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?
Verkehrswert und Marktwert meinen dasselbe: den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Das deutsche Baugesetzbuch nennt es Verkehrswert, europäische Regelwerke sprechen vom Marktwert. Was du am Ende bekommst, kann darüber oder darunter liegen — je nachdem, wie viele Käufer sich gleichzeitig für dein Objekt interessieren.
Die ausführliche Gegenüberstellung mit Beispielen steht unter Verkehrswert und Marktwert im Vergleich. Wie eine Einschätzung entsteht, zeigt Immobilienbewertung in Bochum.
Drei Begriffe sauber getrennt
| Begriff | Was gemeint ist |
|---|---|
| Verkehrswert | der am Stichtag erzielbare Preis, deutscher Rechtsbegriff |
| Marktwert | derselbe Wert, europäische und internationale Bezeichnung |
| Kaufpreis | was tatsächlich gezahlt wurde, kann abweichen |
| Angebotspreis | was im Inserat steht, meist mit Verhandlungspuffer |
| Beleihungswert | vorsichtiger Wert der Bank, liegt meist darunter |
Begriffe nach Baugesetzbuch und Immobilienwertermittlungsverordnung sowie üblicher Bankpraxis.
Warum es zwei Wörter gibt
Der Verkehrswert ist der ältere deutsche Rechtsbegriff und steht so im Baugesetzbuch. Als europäische Bewertungsstandards dazukamen, wurde der Ausdruck Marktwert ergänzt, weil er international verständlich ist.
Inhaltlich wurde nichts geändert. In Gutachten liest du deshalb oft beide Wörter nebeneinander. Die Definition steht unter Verkehrswert einer Immobilie und unter Marktwert im Bewertungsrecht.
Was die Definition wirklich bedeutet
Drei Bedingungen stecken darin. Erstens ein Stichtag: Der Wert gilt für einen bestimmten Tag, nicht für immer. Zweitens ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr: keine Zwangslage, kein Verkauf unter Druck, keine familiäre Sonderbeziehung. Drittens ein durchschnittlicher Käufer, nicht der eine Liebhaber.
Deshalb ist der Verkehrswert nie eine Zusage, was du bekommst. Er ist eine begründete Schätzung dessen, was ein normaler Markt hergibt. Der Median-Kaufpreis für ein Bochumer Eigenheim liegt bei 455.000 Euro — einzelne Abschlüsse liegen deutlich darüber und darunter.
Warum dein Kaufpreis abweicht
Nach oben zieht ihn, wenn mehrere Interessenten gleichzeitig bieten, wenn jemand genau dieses Haus in dieser Straße sucht oder wenn der Nachbar seinen Garten vergrößern will.
Nach unten drückt ihn Zeitdruck, ein schlechter Zustand ohne Erklärung, eine schwache Vermarktung oder ein Startpreis, der Monate zu hoch stand. Wie du den Startpreis herleitest, steht unter Angebotspreis festlegen, wie viel Luft dazugehört unter Verhandlungsspielraum einplanen.
Wo der Verkehrswert zwingend gebraucht wird
Bei Erbteilung, Scheidung, Schenkung, Zwangsversteigerung und im Streit mit dem Finanzamt. Dort zählt nicht, was jemand gerne hätte, sondern eine Zahl, die begründet und überprüfbar ist.
Für einen normalen Verkauf reicht dagegen eine Markteinschätzung, die auf echten Abschlüssen im Stadtteil beruht. Wer welche Form erstellen darf, klärt Qualifikation des Bewerters. Welches Rechenverfahren dahintersteht, zeigt Wahl des Bewertungsverfahrens.
Häufige Fragen zu den Wertbegriffen
Ist der Verkehrswert der Preis, den ich verlangen soll?
Warum ist der Wert der Bank niedriger?
Kann der Verkehrswert sinken, obwohl ich nichts ändere?
Was ist der Einheitswert?
Kurz zusammengefasst
Verkehrswert und Marktwert sind dasselbe. Der eine Begriff kommt aus dem deutschen Recht, der andere aus europäischen Standards.
Beide beschreiben den Preis an einem Stichtag unter normalen Bedingungen — nicht den Preis, den du sicher bekommst.
Der tatsächliche Kaufpreis weicht nach oben ab, wenn mehrere Käufer bieten, und nach unten, wenn Zeitdruck oder ein zu hoher Startpreis im Spiel sind. Was dein Objekt heute bringt, zeigt Wert deines Hauses in Bochum.
Wert, Startpreis, Untergrenze
Wir liefern dir alle drei Zahlen mit den Vergleichsfällen, auf denen sie beruhen.
Christian Gottschling
Eine Onlinebewertung gibt dir die Richtung. Die belastbare Zahl entsteht beim Blick auf das Objekt selbst — und der kostet dich nichts.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in Bochum