Welches Bewertungsverfahren passt zu meiner Immobilie?
Für selbstgenutzte Wohnungen und Reihenhäuser zählt das Vergleichswertverfahren: Was haben ähnliche Objekte im Stadtteil tatsächlich gebracht. Bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern wird über den Ertrag gerechnet. Fehlen Vergleichsfälle und Mieten, bleibt der Sachwert — also die Frage, was Grundstück und Gebäude heute kosten würden.
Die drei Verfahren mit Formeln und Rechenbeispielen stehen unter Bewertungsverfahren im Vergleich. Wie eine Einschätzung in Bochum abläuft, zeigt Immobilienbewertung in Bochum.
Welches Verfahren wann greift
| Deine Immobilie | Verfahren | Was gezählt wird |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung, selbst genutzt | Vergleichswert | echte Kaufpreise ähnlicher Wohnungen |
| Reihenhaus, Doppelhaushälfte | Vergleichswert | Verkäufe in derselben Siedlung |
| Vermietete Wohnung | Ertragswert | Jahresmiete abzüglich Bewirtschaftung |
| Mehrfamilienhaus | Ertragswert | Mieteinnahmen und Leerstandsrisiko |
| Freistehendes Haus ohne Vergleich | Sachwert | Bodenwert plus Gebäudewert |
| Denkmal, Hofanlage, Sonderbau | Sachwert | Herstellungskosten und Altersabschlag |
Zuordnung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. In der Praxis werden oft zwei Verfahren gerechnet und gegeneinander geprüft.
Vergleichswert: der ehrlichste Blick
Hier zählt nur, was andere wirklich bezahlt haben. Der Gutachterausschuss sammelt alle Notarverträge einer Stadt und stellt daraus Vergleichsdaten bereit. Für Bochum bedeutet das eine sehr breite Datenbasis, weil ein Großteil der Verkäufe auf Wohnungen und Reihenhäuser entfällt.
Deshalb funktioniert das Verfahren am besten dort, wo viele ähnliche Objekte stehen: in den Siedlungen der Nachkriegszeit, in Wohnanlagen, bei Reihenhauszeilen. Der Median-Angebotspreis für eine Eigentumswohnung liegt stadtweit bei 2.318 Euro je Quadratmeter — der einzelne Verkaufsfall kann davon weit abweichen. Mehr dazu unter so rechnet der Vergleichswert.
Ertragswert: wenn die Miete den Preis macht
Bei einer vermieteten Wohnung interessiert einen Käufer nicht, wie schön die Küche ist. Ihn interessiert, was jeden Monat hereinkommt und wie sicher das ist.
Gerechnet wird mit der Jahresnettokaltmiete, abzüglich Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Der Rest wird über die Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszinssatz kapitalisiert. Bei einem Mieterhaushaltsanteil von 75 Prozent ist das in Bochum ein häufiger Fall. Warum eine vermietete Wohnung weniger bringt, steht unter Abschlag bei vermieteten Wohnungen.
Sachwert: der Rückfallweg
Steht dein Haus allein auf weiter Flur, gebaut vom Großvater, mit Grundriss aus einer anderen Zeit, findet kein Gutachter Vergleichsfälle. Dann wird gerechnet, was Grundstück und Gebäude heute kosten würden, und davon der Alterswert abgezogen.
Das Ergebnis liegt oft deutlich über dem, was am Markt erzielbar ist. Deshalb wird es mit einem Sachwertfaktor an die tatsächliche Marktlage angepasst. Der Ansatz ist unter Sachwert einer Immobilie beschrieben.
Warum zwei Bewertungen unterschiedlich ausfallen
Meist liegt es nicht am Verfahren selbst, sondern an den Annahmen darin: angesetzte Restnutzungsdauer, Modernisierungsgrad, unterstellte Marktmiete, ausgewählte Vergleichsfälle. Jede dieser Stellschrauben verschiebt das Ergebnis.
Frag deshalb bei jeder Zahl nach, welche Annahmen dahinterstehen. Welche Faktoren am stärksten wirken, steht unter Preisfaktoren in Bochum. Was eine Bewertung kostet, klärt Kosten einer Immobilienbewertung, und wer sie erstellen darf, steht unter Qualifikation des Bewerters.
Häufige Fragen zu den Verfahren
Kann ich mir das Verfahren aussuchen?
Warum weicht der Online-Rechner so stark ab?
Welches Verfahren nimmt das Finanzamt?
Was ist bei einem Zweifamilienhaus mit einer vermieteten Wohnung?
Kurz zusammengefasst
Selbst genutzte Wohnung oder Reihenhaus: Vergleichswert. Vermietet oder Mehrfamilienhaus: Ertragswert. Sonderfall ohne Vergleich: Sachwert.
Zwei Bewertungen weichen fast nie wegen des Verfahrens voneinander ab, sondern wegen der Annahmen darin.
Frag bei jeder Zahl nach den Vergleichsfällen und der angesetzten Restnutzungsdauer. Wer das prüft, erkennt schnell, welche Einschätzung trägt. Der Unterschied zwischen den Wertbegriffen steht unter Verkehrswert und Marktwert.
Welche Zahl trägt bei dir?
Wir rechnen dein Objekt im passenden Verfahren durch und zeigen dir die Vergleichsfälle dazu.
Christian Gottschling
Eine Onlinebewertung gibt dir die Richtung. Die belastbare Zahl entsteht beim Blick auf das Objekt selbst — und der kostet dich nichts.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in Bochum