Wann muss ich Spekulationssteuer zahlen?

Diese Seite beantwortet das Ob. Die vollständige Darstellung mit Rechenbeispiel steht im Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien. Alle Kostenpunkte stehen unter Kosten und Provision.

Die Prüfung in drei Fragen

1. Wie lange ist der Kauf her?

   Zähle vom Datum des notariellen Kaufvertrags. Mehr als zehn Jahre bedeutet: erledigt.

2. Hast du selbst darin gewohnt?

   Im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor reicht bereits aus.

3. Gibt es überhaupt einen Gewinn?

   Ohne Gewinn keine Steuer. Ein Verlust aus dem Verkauf lässt sich nur mit anderen privaten Veräußerungsgewinnen verrechnen.

Wen es typischerweise trifft

Kapitalanleger, die früher verkaufen als geplant. Erben, bei denen der Erblasser erst vor wenigen Jahren gekauft hat. Getrennt lebende Partner, die ausgezogen sind und danach vermietet haben. Und alle, die eine Zweitwohnung oder Ferienwohnung abgeben.

Nicht betroffen sind die meisten Eigenheimverkäufer, weil sie entweder lange genug besitzen oder selbst darin wohnen. In Bochum mit rund 65 Prozent Wohngebäuden aus der Zeit vor Baujahr 1970 sind viele Objekte ohnehin seit Jahrzehnten in Familienhand.

Sonderfälle, die oft übersehen werden

Erbschaft und Schenkung. Beides ist kein Kauf. Du übernimmst die Frist des Voreigentümers mitsamt seinem Anschaffungsdatum.

Der Verkauf an den Ex-Partner. Auch der Verkauf eines Miteigentumsanteils ist ein Veräußerungsgeschäft. Wer bereits ausgezogen war, verliert oft die Eigennutzung. Der Zusammenhang steht unter Zugewinnausgleich und Immobilie.

Grundstücksteile. Wird ein Teil des Gartens abgetrennt und verkauft, gilt für diese Fläche die Eigennutzung in der Regel nicht.

Was der Gewinn ist, den das Finanzamt meint

Nicht der Kaufpreis, sondern die Differenz. Vom Verkaufspreis ziehst du den ursprünglichen Kaufpreis, die damaligen Anschaffungsnebenkosten und deine Verkaufskosten ab. Bei vermieteten Objekten wird die bereits abgeschriebene AfA wieder hinzugerechnet und erhöht damit den Gewinn.

Wie hoch die Steuer daraus wird, steht unter Höhe der Spekulationssteuer.

Was du tun kannst, wenn die Frist knapp ist

Den Beurkundungstermin verschieben. Der Stichtag ist die Unterschrift beim Notar, nicht die Zahlung oder die Übergabe. Wer noch acht Wochen bis zum Fristende hat, legt den Termin einfach dahinter und spart unter Umständen einen fünfstelligen Betrag. Der Käufer wartet dafür in aller Regel gern.

Kurz zusammengefasst

Die Steuer greift nur innerhalb von zehn Jahren ab Kauf und nur ohne ausreichende Eigennutzung. Für die meisten Eigenheimverkäufer ist das Thema damit erledigt.

Bei Erbschaft und Schenkung läuft die Frist des Voreigentümers weiter, ein Erbfall startet keine neue Frist.

Prüf dein Kaufdatum, bevor der Notartermin steht. Ein Verkauf wenige Wochen zu früh kann fünfstellig kosten. Bei einer Trennung lohnt der Blick auf Scheidung und Haus.