Was kann ich beim Hausverkauf steuerlich absetzen?
Ist der Verkauf steuerpflichtig, mindern alle unmittelbaren Verkaufskosten den Gewinn: deine Maklerprovision, der Energieausweis, die Kosten für Inserate und Exposé, deine Notarkosten für die Löschung der Grundschuld und die Vorfälligkeitsentschädigung deiner Bank. Ist der Verkauf dagegen steuerfrei, kannst du nichts davon absetzen, weil es keinen steuerpflichtigen Gewinn gibt.
Ob dein Verkauf überhaupt steuerpflichtig ist, klärt die Seite Wann Spekulationssteuer anfällt. Alle Kostenpunkte im Überblick stehen unter Kosten und Provision.
Die Vorfrage entscheidet alles
Ohne Steuerpflicht gibt es nichts abzusetzen. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, oder wenn du im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst darin gewohnt hast.
Für die meisten Eigenheimverkäufer in Bochum ist das Thema damit erledigt, weil viele Häuser seit Jahrzehnten in Familienhand sind. Betroffen sind vor allem Kapitalanleger, Erben mit kurzer Vorbesitzzeit und getrennt lebende Partner.
Was du gegenrechnen kannst
| Posten | Wann abziehbar |
|---|---|
| Maklerprovision, 3,57 % bei hälftiger Teilung | bei steuerpflichtigem Verkauf |
| Energieausweis und Wertermittlung | bei steuerpflichtigem Verkauf |
| Inserate, Fotos, Exposé | bei steuerpflichtigem Verkauf |
| Notarkosten für die Löschung deiner Grundschuld | bei steuerpflichtigem Verkauf |
| Vorfälligkeitsentschädigung der Bank | bei steuerpflichtigem Verkauf |
| Grunderwerbsteuer und Notarkosten von damals | als Anschaffungsnebenkosten |
Zusammenstellung der bei einem privaten Veräußerungsgeschäft üblicherweise berücksichtigten Positionen. Keine Steuerberatung, der Einzelfall gehört zum Steuerberater. Stand: 09/2026.
Wie der Gewinn gerechnet wird
Nicht der Verkaufspreis ist die Bemessungsgrundlage, sondern die Differenz. Vom Verkaufspreis ziehst du den damaligen Kaufpreis ab, dazu die Anschaffungsnebenkosten von damals und alle Verkaufskosten von heute.
Bei vermieteten Objekten kommt ein Punkt hinzu, der oft übersehen wird: Die über die Jahre geltend gemachte Abschreibung wird dem Gewinn wieder zugerechnet. Damit steigt die Bemessungsgrundlage, manchmal erheblich.
Welche Belege du brauchst
Der alte Kaufvertrag
Er enthält Kaufpreis und Datum. Ohne ihn lässt sich der Gewinn nicht sauber ermitteln.
Die Nebenkostenbelege von damals
Grunderwerbsteuerbescheid, Notarrechnung, Grundbuchkosten, alte Provision.
Alles aus dem laufenden Verkauf
Provisionsrechnung, Energieausweis, Inserate, Notarrechnung für die Löschung.
Das Schreiben der Bank
Die Abrechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gehört zu den größten Einzelposten.
Was nicht abziehbar ist
Laufende Kosten aus der Zeit vor dem Verkauf gehören nicht dazu: Grundsteuer, Versicherung, Heizkosten, kleine Reparaturen. Auch Renovierungen kurz vor dem Verkauf mindern den Veräußerungsgewinn in aller Regel nicht, sondern wären allenfalls über andere Wege zu berücksichtigen.
Ebenfalls nicht abziehbar ist deine eigene Zeit. Wer selbst inseriert, Besichtigungen führt und verhandelt, spart Provision, kann diesen Aufwand aber nicht ansetzen. Wie hoch die Steuer im Ernstfall wird, steht unter Höhe der Spekulationssteuer. Dass der Notar jede Beurkundung meldet, unter Meldung an das Finanzamt. Was am Ende bleibt, rechnet Was vom Hausverkauf übrig bleibt durch, die Gesamtkosten stehen im Beitrag zu den Verkaufskosten für Verkäufer.
Häufige Fragen zu absetzbaren Kosten
Kann ich die Maklerprovision absetzen?
Zählt die Vorfälligkeitsentschädigung wirklich dazu?
Was ist mit einer Renovierung kurz vor dem Verkauf?
Ich habe den alten Kaufvertrag nicht mehr, was jetzt?
Kurz zusammengefasst
Abziehbar ist nur etwas, wenn der Verkauf überhaupt steuerpflichtig ist. Prüfe zuerst die Zehnjahresfrist und die Eigennutzung.
Zu den Veräußerungskosten zählen Provision, Energieausweis, Inserate, deine Löschungskosten und die Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Anschaffungsnebenkosten von damals erhöhen deinen Einstandswert und senken so den Gewinn.
Bei vermieteten Objekten wird die bereits genutzte Abschreibung wieder zugerechnet. Rechne damit.
Zahlen sortieren, bevor beurkundet wird
Nach dem Notartermin lässt sich steuerlich nichts mehr gestalten.
Christian Gottschling
Ein kurzes Gespräch bringt dich meist weiter als eine Stunde Lesen. Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in Bochum