Wie genau ist eine Online-Immobilienbewertung?
Ein Online-Rechner arbeitet mit Durchschnitten für Lage, Größe und Baujahr. Er trifft damit die Richtung, aber nicht den Zustand deiner Immobilie. Ein saniertes Bad, ein feuchter Keller oder ein Mieter im Haus tauchen in keiner Formel auf. Als erste Orientierung taugt die Zahl, als Angebotspreis nicht.
Woher die Abweichungen kommen und wie groß sie typischerweise ausfallen, steht im Beitrag zur Genauigkeit der Online-Immobilienbewertung. Wie eine begleitete Einschätzung abläuft, zeigt die Seite Immobilienbewertung in Bochum.
Womit ein Rechner arbeitet
Die Grundlage ist immer dieselbe: Adresse, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Objektart. Daraus sucht das System vergleichbare Angebote und Abschlüsse in der Umgebung und rechnet einen Quadratmeterpreis hoch. In Bochum liegt der Median für Eigentumswohnungen bei 2.318 Euro je Quadratmeter, für Eigenheime bei 455.000 Euro.
Diese Medianwerte sind belastbar. Nur beschreiben sie den Markt, nicht dein Haus. Die Spanne zwischen Hofstede mit 1.611 Euro und Wiemelhausen-Brenschede mit 3.465 Euro je Quadratmeter zeigt, wie weit zwei Bochumer Wohnungen auseinanderliegen können.
Was der Rechner nicht sieht
| Merkmal | Wirkung auf den Preis |
|---|---|
| Zustand von Bad, Heizung, Fenstern | oft der größte Einzelposten |
| Feuchtigkeit oder Risse im Keller | Abschlag, den Käufer hart verhandeln |
| Grundriss und Belichtung | entscheidet über die Zahl der Interessenten |
| Bestehendes Mietverhältnis | deutlicher Abschlag gegenüber frei |
| Lärm, Nachbarbebauung, Hanglage | je nach Straße sehr unterschiedlich |
| Rechte im Grundbuch | Wohnrecht oder Wegerecht senken den Wert |
Zusammenstellung der Merkmale, die in automatisierten Verfahren regelmäßig fehlen. Median-Preise: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Beobachtungszeitraum 01.07.2024–30.06.2025. Stand: 09/2026.
Wann die Zahl trotzdem reicht
Für eine erste Einordnung ist ein Rechner gut. Wenn du wissen willst, ob dein Objekt eher bei 250.000 oder bei 500.000 Euro liegt, bekommst du die Antwort in zwei Minuten. Auch für die Frage, ob sich ein Verkauf überhaupt lohnt, reicht das.
Sobald es um den Angebotspreis geht, reicht es nicht mehr. Eine Abweichung von zehn Prozent klingt klein, bei 455.000 Euro sind das 45.500 Euro. In diesem Bereich entscheidet sich, ob dein Inserat in den ersten zwei Wochen Anfragen bekommt oder liegen bleibt. Woran du einen zu hohen Preis erkennst, steht unter Anzeichen für einen zu hohen Preis.
Warum viele Rechner nach oben abweichen
Zwei Gründe. Erstens speisen sich viele Datenbanken aus Angebotspreisen, nicht aus Abschlüssen. Was inseriert wurde, ist regelmäßig höher als das, was am Ende beim Notar steht. Zweitens ist eine hohe Zahl ein gutes Argument für einen Rückruf. Wer misstrauisch ist, wenn eine Bewertung auffällig freundlich ausfällt, liegt selten falsch.
Genauso gibt es Rechner, die nach unten abweichen, weil sie Sanierungen nicht kennen. Wer Dach, Fenster und Heizung erneuert hat, findet das in keiner Formel wieder. Belege das mit Rechnungen, dann arbeitet der Zustand für dich.
Der Weg zur belastbaren Zahl
Rechner nutzen
Zwei Minuten, grobe Richtung, kostenlos. Reicht für die Entscheidung, ob du weiterdenkst.
Unterlagen sichten
Grundriss, Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug, Energieausweis. Ohne sie bleibt jede Zahl vage.
Objekt ansehen lassen
Erst der Blick in Keller, Bad und Dach macht aus einer Schätzung eine Einschätzung.
Verfahren wählen
Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert. Welches passt, klärt die Wahl des Bewertungsverfahrens.
Wie ein Termin vor Ort abläuft, steht unter Ablauf einer Immobilienbewertung. Die Unterschiede der Verfahren erklären die Einträge zum Vergleichswertverfahren und zum Sachwertverfahren. Was deine Wohnung derzeit bringt, steht unter Wert einer Wohnung in Bochum.
Häufige Fragen zur Online-Bewertung
Geht eine Bewertung auch ohne E-Mail-Adresse?
Wie groß ist die Abweichung typischerweise?
Warum bekomme ich bei drei Rechnern drei Zahlen?
Ersetzt der Rechner ein Gutachten?
Kurz zusammengefasst
Ein Online-Rechner liefert die Richtung. Für die Entscheidung, ob du verkaufen willst, reicht das.
Zustand, Grundriss, Mietverhältnis und Rechte im Grundbuch kennt kein Modell. Genau dort entscheidet sich der Preis.
Zehn Prozent Abweichung sind bei einem Bochumer Eigenheim rund 45.000 Euro. Als Angebotspreis ist eine Rechnerzahl deshalb zu grob.
Nutze den Rechner als Einstieg und lass das Objekt danach ansehen. Beides zusammen kostet dich nichts.
Erst die Richtung, dann die Zahl
Zwei Minuten online, danach der Blick auf dein Objekt.
Christian Gottschling
Eine Onlinebewertung gibt dir die Richtung. Die belastbare Zahl entsteht beim Blick auf das Objekt selbst — und der kostet dich nichts.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in Bochum