Jahresrohmiete

Der Begriff klingt nach Behörde, und aus einer Behörde kommt er auch. Als Jahresrohmiete bezeichnete das Bewertungsgesetz das Gesamtentgelt, das Mieter für ein Jahr zu zahlen hatten. Umlagen zählten dazu, die Kosten für Heizung, Warmwasser und Aufzug dagegen nicht. Aus dieser Zahl wurde früher der Einheitswert eines Grundstücks abgeleitet.

Seit der Grundsteuerreform spielt der Einheitswert keine Rolle mehr. Der Begriff hat trotzdem überlebt, weil er im Alltag praktisch ist: Heute meinen Käufer, Verkäufer und Banken damit meistens die Jahresnettokaltmiete, also zwölf Monatsmieten ohne Betriebskosten.

Was das für dich bedeutet

Die Jahresrohmiete ist die erste Zahl, mit der eine Kapitalanlage gemessen wird. Aus ihr entsteht der Faktor, den du in jedem zweiten Exposé liest: Kaufpreis geteilt durch Jahresrohmiete. Ein Faktor von 20 heißt, dass der Kaufpreis zwanzig Jahresmieten entspricht. Je niedriger die Zahl, desto schneller hat sich der Preis rechnerisch verdient.

So praktisch das ist, so grob ist es auch. Der Faktor sagt nichts über den Zustand des Daches, nichts über den Anteil der Kosten und nichts darüber, ob die laufenden Mieten überhaupt marktgerecht sind. Er eignet sich zum Sortieren von Angeboten, nicht zum Entscheiden.

Wichtig ist deshalb, dass beide Seiten dasselbe meinen. Frag bei jeder Faktorangabe nach, ob die Bruttomiete oder die Nettokaltmiete gerechnet wurde, ob Stellplätze enthalten sind und ob leerstehende Einheiten mit einer geschätzten Miete eingerechnet wurden. Zwischen diesen Varianten liegen bei einem Mehrfamilienhaus schnell zwei Faktorpunkte.

Als Verkäufer fährst du mit einer ehrlichen Mietaufstellung besser. Trag jede Einheit einzeln ein, mit Fläche, Nettokaltmiete, Vertragsbeginn und Art der Anpassung. Leerstehende Wohnungen führst du getrennt auf und schreibst dazu, welche Miete dort realistisch erzielbar wäre. Käufer und Banken rechnen ohnehin nach — eine Aufstellung, die das schon vorwegnimmt, spart die Verhandlungsrunde über die Zahlen.

Beispiel: Jahresrohmiete und Faktor eines Mehrfamilienhauses

Ein Haus mit vier Wohnungen bringt monatlich 2.400 Euro nettokalt. Die Jahresrohmiete beträgt also 28.800 Euro. Bei drei verschiedenen Kaufpreisvorstellungen sieht der Faktor so aus.

Vereinfachtes Rechenbeispiel mit frei gewählten Beträgen. Der Faktor ersetzt keine Wertermittlung.

Steht eine der vier Wohnungen leer, sinkt die tatsächliche Jahresrohmiete auf 21.600 Euro — und derselbe Kaufpreis von 520.000 Euro entspricht plötzlich einem Faktor von 24,1. An dieser Stelle trennt sich das Rechnen vom Hoffen.

Worauf du achten solltest

Prüfe, wie stabil die Mieten sind. Eine Staffelmiete hebt die Jahresrohmiete planbar an, eine Indexmiete koppelt sie an die Preisentwicklung, und ein Mietvertrag aus alten Zeiten kann weit unter dem Markt liegen. Alte, niedrige Mieten sind kein Makel, sondern eine stille Reserve — sie heben den Wert aber erst, wenn ein Mieterwechsel absehbar ist.

Rechne außerdem nie mit der Rohmiete weiter, wenn es um deinen Ertrag geht. Verwaltung, Instandhaltung und das Risiko eines Ausfalls musst du abziehen, sonst kommst du auf eine Rendite, die es nicht gibt. Bei möblierten Einheiten kommt hinzu, dass ein Teil der Miete für Möbel gezahlt wird und damit für den Wert der Immobilie selbst kaum zählt.

Steckt eine Gewerbeeinheit im Haus, sieh genau hin. Gewerbemieten sind höher, aber auch beweglicher: Läuft der Vertrag aus, kann die Fläche länger leer stehen als eine Wohnung. Wurde zur Umsatzsteuer optiert, ist zudem ein Teil der ausgewiesenen Miete Steuer und gehört nicht in deine Rohmiete. Diese Feinheit sollte dein Steuerberater bestätigen, bevor du damit kalkulierst.

Verwandte Begriffe

• Rohertrag — der heutige Fachbegriff in der Wertermittlung.
• Jahresreinertrag — was nach Abzug der Bewirtschaftungskosten übrig bleibt.
• Nettokaltmiete — die Basis, mit der heute gerechnet wird.
• Einheitswert — der alte Steuerwert, für den die Jahresrohmiete gebraucht wurde.
• Mietausfallwagnis — der Abschlag für Leerstand und Zahlungsausfall.

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber Bruttorendite und Nettorendite. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Kurz zusammengefasst

Die Jahresrohmiete ist eine schnelle Zahl mit klaren Grenzen: gut für den ersten Vergleich, untauglich als Grundlage für eine Kaufentscheidung. Wichtig ist, dass du weißt, welche Mieten drinstecken und welche Kosten noch fehlen. Was dein Objekt mit seinen tatsächlichen Mieten wert ist, klärt eine Immobilienbewertung mit belastbaren Vergleichsdaten.