Bruttorendite und Nettorendite: der Unterschied

Zwei Verkäufer, zwei Wohnungen, zwei Renditeangaben — und beide rechnen anders. Der Unterschied zwischen Bruttorendite und Nettorendite ist schnell erklärt: Die Bruttorendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Die Nettorendite zieht davon die Kosten ab, die du als Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen darfst, und rechnet auf der anderen Seite die Kaufnebenkosten mit ein. Weil beides in dieselbe Richtung wirkt, liegt die Nettorendite regelmäßig ein Viertel bis ein Drittel unter der Bruttorendite.

Vergleichbar sind zwei Objekte nur, wenn beide nach derselben Methode gerechnet wurden. Genau das ist selten der Fall, wenn Zahlen aus verschiedenen Exposés nebeneinander liegen.

Die Bruttorendite: schnell, grob, nützlich

Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal hundert. Mehr steckt nicht dahinter. Genau deshalb ist sie die Zahl, die überall auftaucht: Sie braucht nur zwei Angaben und lässt sich im Kopf rechnen.

Für die Vorauswahl ist das brauchbar. Wenn du zwanzig Angebote vor dir hast, sortierst du damit in zwei Minuten die aus, die von vornherein zu teuer sind. Für die Kaufentscheidung reicht sie nicht, weil sie zwei ganze Kostenblöcke ignoriert.

Die Nettorendite: die Zahl, mit der du rechnest

Auf der Kostenseite kommen die Erwerbsnebenkosten hinzu — rund 8,5 Prozent ohne und 11 bis 12 Prozent mit Maklerprovision. Auf der Ertragsseite gehen die nicht umlagefähigen Kosten ab. Das sind vier Posten: Verwaltergebühr, Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, Instandhaltung des Sondereigentums und das Mietausfallwagnis.

Die Verwechslungsgefahr steckt in den Betriebskosten. Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister, Gartenpflege und Versicherung trägt der Mieter. Sie tauchen in keiner der beiden Renditen auf, weder als Ertrag noch als Kosten. Wer die Warmmiete einsetzt, rechnet sich reich. Was zu den Bewirtschaftungskosten zählt und was umlagefähig ist, klärt der Lexikoneintrag.

Bruttorendite und Nettorendite an einem Objekt gerechnet

Eine 60 Quadratmeter große Bestandswohnung für 140.000 Euro, vermietet für 510 Euro nettokalt.

Eigene Beispielrechnung. Kaufnebenkosten nach den Sätzen in Nordrhein-Westfalen ohne Maklerprovision; Bewirtschaftungsansätze als Annahme.

1,32 Prozentpunkte Unterschied, das sind 30 Prozent der Ausgangszahl. In Euro: 6.120 Euro Miete stehen 4.630 Euro Reinertrag gegenüber, und die Basis wächst um 11.900 Euro. Beide Effekte zusammen erklären die ganze Lücke.

Drei Objekte im Vergleich

Interessant wird der Unterschied, wenn du mehrere Objekte nebeneinander legst. Die Reihenfolge nach Bruttorendite ist nicht automatisch die Reihenfolge nach Nettorendite, weil die Kostenblöcke unterschiedlich groß ausfallen.

Eigene Beispielrechnung mit einheitlichen Ansätzen: Kaufnebenkosten 8,5 %, Verwaltung, Rücklage, Instandhaltung und 2 % Mietausfallwagnis. Beim Reihenhaus entfällt die Verwaltergebühr, dafür ist die Instandhaltung höher angesetzt.

Die ersten beiden Objekte trennen 0,23 Prozentpunkte brutto — netto sind sie gleichauf. Die kleinere Wohnung hat pro Quadratmeter höhere Fixkosten, weil Verwaltergebühr und Grundgebühren nicht mit der Fläche schrumpfen. Die größere Wohnung hat deshalb die günstigere Kostenquote, obwohl sie brutto schwächer aussieht. Solche Umkehrungen sind der eigentliche Grund, warum sich die Nettorechnung lohnt.

Was in keiner der beiden Zahlen steckt

Drei Dinge fehlen selbst in der Nettorendite. Erstens die Finanzierung: Zinsen und Tilgung tauchen nicht auf, weil die Rendite die Immobilie bewertet und nicht deinen Kredit. Wie sich das ändert, sobald ein Darlehen dazukommt, zeigt der Abschnitt zur Eigenkapitalrendite im Beitrag zum Berechnen der Mietrendite.

Zweitens die Steuer. Abschreibung, Schuldzinsen und Werbungskosten verändern das Ergebnis nach Steuern erheblich — in welche Richtung, hängt allein von deinem persönlichen Satz ab. Das rechnet dein Steuerberater, keine Formel auf einer Ratgeberseite.

Drittens der Sanierungsstau. Ein Objekt mit anstehender Dachsanierung hat dieselbe Nettorendite wie eines mit neuem Dach — bis die Rechnung kommt. Zieh absehbare Maßnahmen deshalb vom Kaufpreis ab, bevor du rechnest. Wie sich das auf ganze Objekte auswirkt, zeigt der Beitrag zur Immobilie als Kapitalanlage. Wenn du deine eigenen Zahlen gegeneinander halten willst, rechnet der Renditerechner beide Werte nebeneinander aus und zeigt dir sofort, wie groß der Abstand bei deinem Objekt ausfällt.

Die drei häufigsten Tricks in Renditeangaben

Erstens die Potenzialmiete. Statt der Ist-Miete steht die Miete in der Rechnung, die nach einer Modernisierung erzielbar wäre. Das ist nicht falsch, wenn es dabeisteht — es steht nur selten dabei. Frag immer, welche Miete tatsächlich fließt und seit wann der Vertrag läuft.

Zweitens der Kaufpreis ohne Stellplatz. Wenn Garage oder Tiefgaragenplatz separat verkauft werden, taucht der Preis manchmal nicht in der Renditerechnung auf, die zugehörige Miete aber schon. Das hebt die Zahl um mehrere Zehntelprozentpunkte.

Drittens die Bruttomiete. Wird versehentlich oder absichtlich mit der Warmmiete gerechnet, steigt die Rendite um gut ein Drittel. Ein schneller Test: Teile die Monatsmiete durch die Wohnfläche. Kommt ein Wert weit über dem üblichen Mietniveau heraus, sind die Betriebskosten drin.

Alle anderen Fragen vor dem Kauf beantwortet der Käufer-Ratgeber für Bochum.

Häufige Fragen zu Brutto- und Nettorendite

Kurz zusammengefasst

Die Bruttorendite vergleicht Miete und Kaufpreis und taugt zum schnellen Sortieren. Die Nettorendite zieht die nicht umlagefähigen Kosten ab und rechnet die Erwerbsnebenkosten in die Basis ein — im Beispiel fällt sie von 4,37 auf 3,05 Prozent. Vergleiche nie eine Bruttozahl mit einer Nettozahl, und frag immer nach, welche Miete zugrunde liegt. Finanzierung, Steuern und Sanierungsstau stehen in keiner der beiden Zahlen; die gehören separat auf den Tisch.