Selbstnutzung

Wer im eigenen Haus wohnt, zahlt beim Verkauf oft keinen Cent Steuer auf den Gewinn. Wer dasselbe Haus vermietet hat, zahlt unter Umständen fünfstellig. Der Unterschied heißt Selbstnutzung, und er entscheidet bei einer Immobilie über mehr Geld als jede Verhandlung über den Kaufpreis.

Der Grundsatz steht im Einkommensteuergesetz: Verkaufst du eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, ist dieser Gewinn steuerpflichtig. Von dieser Zehnjahresfrist gibt es genau eine große Ausnahme, und die heißt Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.

Was das für dich bedeutet

Steuerfrei bleibt der Gewinn in zwei Fällen. Entweder du hast die Immobilie seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt. Oder du hast sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt. Der zweite Fall ist die bekannte Zwei-plus-eins-Regel, und sie ist großzügiger, als viele denken: Gemeint sind Kalenderjahre, nicht volle zwölf Monate. Wer im Dezember einzieht, im Folgejahr wohnen bleibt und im Januar des dritten Jahres verkauft, erfüllt die Bedingung bereits.

Zu eigenen Wohnzwecken genutzt heißt übrigens nicht, dass du allein dort wohnen musst. Auch eine Wohnung, die du einem unterhaltsberechtigten Kind überlässt, gilt als selbst genutzt, solange für dieses Kind Kindergeld läuft. Überlässt du sie dagegen den Eltern, dem Bruder oder einer Freundin, zählt das nicht — selbst wenn keine Miete fließt.

Selbstnutzung hat allerdings eine Kehrseite. Solange du selbst drin wohnst, kannst du weder Abschreibung noch Zinsen noch Erhaltungsaufwand steuerlich geltend machen. Absetzbar bleiben nur die Lohnanteile von Handwerkerrechnungen und Haushaltsdiensten.

Beispiel: Selbstnutzung und Steuer bei einem Verkauf nach vier Jahren

Kaufpreis 280.000 Euro, Nebenkosten 30.000 Euro, Verkaufspreis vier Jahre später 380.000 Euro. Der Gewinn beträgt rund 70.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 Prozent stehen etwa 24.500 Euro Steuer im Raum — oder eben null.

Quelle: § 23 Einkommensteuergesetz (private Veräußerungsgeschäfte), Beispielwerte frei gewählt.

Worauf du achten solltest

• Ein häusliches Arbeitszimmer, das du steuerlich abgesetzt hast, kann den anteiligen Gewinn steuerpflichtig machen. Diese Frage ist strittig und gehört vor dem Verkauf geklärt.
• Ein Zweifamilienhaus wird aufgeteilt: Für die vermietete Hälfte gilt die Zehnjahresfrist weiter.
• Auch eine Ferienwohnung, die du nur selbst nutzt und nicht vermietest, kann unter die Ausnahme fallen.
• Im Erbfall zählt für das steuerfreie Familienheim eine eigene Regel: Kinder müssen selbst einziehen und zehn Jahre bleiben, und für sie ist die Fläche auf 200 Quadratmeter begrenzt.
• Vermietest du kurz vor dem Verkauf noch schnell, kann das die Steuerfreiheit kosten. Ein Leerstand mit erkennbarer Verkaufsabsicht ist meist unschädlich.

Ob dein Fall unter die Ausnahme fällt, hängt an Monaten und an Belegen. Lass die Rechnung von einem Steuerberater prüfen, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst — danach ist die Gestaltung vorbei.

Verwandte Begriffe

• Abschreibung (AfA) — der Vorteil, den du bei Selbstnutzung gerade nicht hast.
• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — was steuerlich passiert, sobald du vermietest.
• Handwerkerleistungen — was Selbstnutzer trotzdem absetzen können.
• Schenkungsteuer — die Freibeträge bei Übertragung zu Lebzeiten.
• Zweitwohnungsteuer — die Abgabe auf die Wohnung, in der du nicht hauptsächlich lebst.

Ausführlicher geht es im Ratgeber steuerfrei verkaufen durch Eigennutzung weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Steht der Verkauf ohnehin an, lohnt der Blick auf den Zeitpunkt: Ein paar Monate Geduld können die Steuer auf null bringen. Wie Zeitplan, Preisstrategie und Unterlagen zusammenpassen, steht auf der Seite Immobilie verkaufen.