Schimmel in der Mietwohnung: Ursache, Beweislast, Kosten

Auf dem Foto im Anhang der Mieter-Mail ist ein dunkler Fleck hinter dem Kleiderschrank zu sehen, daneben steht: „Miete ab sofort um 20 Prozent gekürzt.“ Bei Schimmel in der Mietwohnung liegt die Beweislast gestuft, und der erste Schritt gehört dir: Du musst ausschließen, dass die Ursache im Gebäude liegt — Wärmebrücke, undichte Stelle, aufsteigende Feuchte, defekte Leitung. Erst wenn das ausgeräumt ist, muss der Mieter zeigen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat.

Bis diese Frage geklärt ist, darf der Mieter mindern. Das ist bitter, aber es ist die Rechtslage — und es erklärt, warum schnelles Handeln in den ersten zehn Tagen billiger ist als jedes Rechtsgespräch im dritten Monat.

Wer bei Schimmel in der Mietwohnung was beweisen muss

Der Mieter muss zunächst nur das Symptom zeigen: Wo ist der Schimmel, wie groß ist die Fläche, seit wann. Damit hat er einen Mangel dargelegt. Ab da bist du am Zug.

Deine Aufgabe heißt: die Verantwortungssphäre klären. Du musst darlegen und im Streitfall beweisen, dass die Ursache nicht aus dem Gebäude kommt. Das gelingt praktisch nur mit einem Sachverständigen, der die Bauteile misst — Oberflächentemperaturen, Feuchtegehalt im Putz, Luftfeuchte im Raum, Taupunktabstand.

Gelingt dir das, dreht sich die Last. Dann muss der Mieter darlegen, dass sein Wohnverhalten nicht ursächlich war. Und hier kommt die entscheidende Einschränkung: Verlangt werden darf nur zumutbares Verhalten. Die Rechtsprechung zieht die Grenze regelmäßig bei zweimaligem Stoßlüften am Tag; wer darüber hinaus lüften muss, damit die Wohnung schimmelfrei bleibt, hat einen Mangel — dann ist die Wohnung eben nicht normal bewohnbar.

Bauliche Ursache oder Lüftungsverhalten

Vier Ursachen decken die meisten Fälle ab, und sie lassen sich am Schadensbild unterscheiden.

Wärmebrücke. Schimmel sitzt in Raumecken, an Fensterlaibungen, hinter Möbeln an Außenwänden. Er verläuft in Linien entlang von Betonstürzen oder Deckenauflagern. Typisch: kalte Oberfläche, warme feuchte Raumluft, Kondensat.

Undichte Bauteile. Schimmel unterhalb von Fensterbänken, an Dachanschlüssen, unter Balkontüren. Nach Regen und Wind stärker, im Sommer rückläufig. Hier hilft kein Lüften.

Aufsteigende Feuchte. Schimmel und Salzausblühungen im Sockelbereich der Außenwand, bis etwa einen Meter Höhe, gleichmäßig über die Wandlänge. Klassiker in Kellerwohnungen ohne Horizontalsperre.

Nutzerverhalten. Schimmel gleichmäßig verteilt in mehreren Räumen, oft an Innenwänden, Fenster dauerhaft geschlossen, hohe Raumluftfeuchte, Wäsche in der Wohnung getrocknet, Raumtemperatur unter 17 Grad in wenig genutzten Zimmern.

Die Unterscheidung ist kein Detail. An ihr hängt, wer die Sanierung zahlt und ob die Mietminderung berechtigt war. Für die zulässige Höhe einer Kürzung lohnt der Blick in den Ratgeber zur Mietminderung.

Warum gerade sanierte Bochumer Altbauten schimmeln

65 Prozent aller Wohngebäude in Bochum stammen aus der Zeit vor Baujahr 1970. In vielen davon sind in den vergangenen Jahrzehnten neue Fenster eingebaut worden — dichte Rahmen, Dreifachverglasung, umlaufende Dichtungen. Die Außenwand ist dabei geblieben, wie sie war.

Das ist bauphysikalisch der schlechteste aller Zustände. Vorher war das Fenster die kälteste und undichteste Stelle im Raum: Feuchtigkeit schlug dort nieder und lief ab, gleichzeitig sorgten die Fugen für ständigen Luftwechsel. Nach dem Tausch ist das Fenster die wärmste und dichteste Stelle. Der Taupunkt wandert an die ungedämmte Außenwand, meist hinter den Kleiderschrank in der Zimmerecke. Und der Luftwechsel, der vorher von selbst passierte, muss jetzt bewusst hergestellt werden.

Die Konsequenz für dich als Eigentümer ist unangenehm, aber klar: Wer Fenster tauscht, ohne ein Lüftungskonzept mitzudenken, schafft die Ursache selbst — und kann sich später schwerer auf den Baustandard der Errichtungszeit berufen. Praktische Abhilfen sind Fensterfalzlüfter, dezentrale Lüfter mit Wärmerückgewinnung im Bad oder eine Innendämmung der kritischen Bereiche durch einen Fachbetrieb. Bei einer ohnehin anstehenden Sanierung lässt sich das mitdenken; der Ratgeber zum Heizungstausch nach dem Gebäudeenergiegesetz zeigt, wo sich Maßnahmen bündeln lassen.

Mietminderung bei Schimmel: das Rechenbeispiel

Eine Wohnung mit 68 Quadratmetern, Nettokaltmiete zum Stadtmedian von 8,76 Euro je Quadratmeter, dazu 190 Euro Vorauszahlung. Die Minderung bemisst sich an der Bruttowarmmiete, also an 785,68 Euro — nicht an der Kaltmiete. Das übersehen viele Vermieter und rechnen sich die Kürzung zu klein.

Spannen aus veröffentlichter Instanzrechtsprechung, keine gesetzliche Tabelle — im Einzelfall entscheidet das Gericht. Mietansatz: Median-Angebotsmiete Bochum 8,76 €/m² nettokalt, Wohnungsmarktbarometer der Stadt Bochum. Stand: 09/2026.

Rechne den Fall zu Ende. Angenommen, der Mieter kürzt zu Recht um 20 Prozent, also um 157,14 Euro im Monat, und die Sanierung dauert sieben Monate von der Meldung bis zur Abnahme:

Eigene Beispielrechnung mit marktüblichen Preisspannen für Gutachten und Sanierung. Stand: 09/2026.

Zum Vergleich: Ein Gutachten in Woche zwei kostet dich gut 1.500 Euro und beendet die Diskussion. Sieben Monate Streit kosten dich 1.100 Euro Mietminderung, ohne dass ein einziges Problem gelöst wäre.

Was du in den ersten zehn Tagen tun solltest

1. Termin vereinbaren und ansehen

   Nicht diskutieren, nicht schriftlich streiten, hinfahren. Fotos mit Maßstab, Datum notieren, Raum, Wandseite, Höhe über dem Boden, Möblierung davor. Ein Hygrometer und ein einfaches Infrarotthermometer kosten zusammen unter 60 Euro und liefern erste Werte.

2. Offensichtliche Ursachen ausschließen

   Dachrinne, Fensterbank, Balkonanschluss, Leitungen, Waschmaschinenanschluss. Wenn es von außen kommt, ist die Frage nach dem Lüften erledigt und du sparst dir das Gutachten.

3. Fachbetrieb oder Sachverständigen beauftragen

   Bei Befall über einen halben Quadratmeter oder bei Wiederholung an derselben Stelle gehört ein Sachverständiger hinzu. Das Gutachten ist deine Beweisgrundlage — und im Zweifel auch die Grundlage, um eine überhöhte Minderung zurückzuweisen.

4. Zwischenbescheid an den Mieter

   Schriftlich, mit Datum, mit dem konkreten nächsten Schritt und einem Zeitfenster. Das nimmt Druck aus der Sache und dokumentiert, dass du gehandelt hast. Wer schweigt, produziert die nächste Kürzung.

5. Sanieren und abnehmen

   Nach der Sanierung ein kurzes Abnahmeprotokoll mit Fotos, unterschrieben von beiden Seiten. Damit endet die Minderung nachweisbar — sonst läuft sie weiter, weil niemand das Ende dokumentiert hat.

Bleibt der Streit über Ursache oder Höhe der Kürzung bestehen, gehört der Fall zu einem Fachanwalt für Mietrecht. Schimmelverfahren sind Sachverständigenverfahren, und die Weichen werden im ersten Schriftsatz gestellt.

Kosten sauber zuordnen: Instandhaltung oder Schaden

Bauliche Ursache heißt: Die Sanierung ist Instandsetzung und damit deine Sache. Nutzerverhalten heißt: Der Mieter schuldet Schadenersatz, allerdings musst du ihm das nachweisen — und zwar nach dem Gutachten, nicht davor. Die Abgrenzung von Instandhaltung und Instandsetzung entscheidet außerdem darüber, ob du die Kosten steuerlich sofort abziehen kannst.

Ein Punkt wird regelmäßig übersehen: Der Zustand der Wohnung bei Einzug. Wenn im Wohnungsübergabeprotokoll steht, dass die Wohnung trocken und schimmelfrei übergeben wurde, mit Fotos, hast du im Streit eine erheblich bessere Position. Ohne Protokoll steht Aussage gegen Aussage.

Und wer mehrere Einheiten hat, sollte den Fall nicht als Einzelfall behandeln. Tritt Schimmel in zwei Wohnungen desselben Hauses an vergleichbaren Stellen auf, ist die Ursache mit hoher Wahrscheinlichkeit baulich. In der Mietverwaltung fällt so ein Muster auf, weil Meldungen zentral erfasst werden — bei Selbstverwaltung mit Ordnern im Regal meistens nicht.

Kurz zusammengefasst

Bei Schimmel in der Mietwohnung musst du als Vermieter zuerst die bauliche Ursache ausschließen, erst danach muss der Mieter sein Lüftungsverhalten belegen — und verlangt werden darf nur zumutbares Verhalten. Bis zur Klärung darf gemindert werden, bemessen an der Bruttowarmmiete. In Bochum ist die häufigste Ursache der nachträgliche Fenstertausch im Altbau ohne Lüftungskonzept: Der Taupunkt wandert an die ungedämmte Außenwand. Ein Gutachten in Woche zwei ist billiger als sieben Monate Streit. Und ein Übergabeprotokoll mit Fotos ist die günstigste Absicherung, die es gibt.