Mietrendite berechnen: Formel und Beispielrechnung

Vier Komma fünf Prozent — steht im Exposé, klingt solide, und stimmt sogar. Nur ist es nicht die Zahl, die auf deinem Konto ankommt. Die Mietrendite lässt sich in drei Stufen berechnen: Bruttomietrendite ist Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal hundert. Nettomietrendite nimmt zusätzlich die Kaufnebenkosten und die Bewirtschaftungskosten mit. Eigenkapitalrendite zeigt, was dein eingesetztes Geld wirklich verdient. Zwischen Stufe eins und Stufe drei liegen bei einer typischen Bochumer Eigentumswohnung rund drei Prozentpunkte.

Diese Seite rechnet alle drei Stufen an einem einzigen Objekt durch. Kein Traumobjekt, sondern eine 70 Quadratmeter große Bestandswohnung zu Bochumer Medianpreisen.

Mietrendite berechnen: die drei Formeln auf einen Blick

Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Sie ist schnell gerechnet und taugt zum Vergleich zweier Objekte, mehr nicht.

Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Das ist die Zahl, die dem Ertrag der Immobilie am nächsten kommt.

Eigenkapitalrendite = (Reinertrag − Zinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100. Sie zeigt den Effekt der Finanzierung. Bei günstigen Zinsen hebt der Kredit die Rendite, bei hohen Zinsen drückt er sie.

Eng verwandt ist der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Er ist der Kehrwert der Bruttorendite und in Verkaufsgesprächen die gängigere Währung. Faktor 22 entspricht 4,55 Prozent Bruttorendite. Wenn du deine eigenen Zahlen einsetzen willst, nimmt der Mietrendite-Rechner dir alle drei Formeln ab.

Beispielrechnung mit Bochumer Zahlen

Die Median-Eigentumswohnung in Bochum kostet 2.318 Euro je Quadratmeter, die Median-Angebotsmiete liegt bei 8,76 Euro je Quadratmeter nettokalt. Für 70 Quadratmeter ergibt das einen Kaufpreis von rund 162.000 Euro und eine Kaltmiete von rund 613 Euro im Monat.

Eigene Beispielrechnung. Median-Kaufpreis und Median-Angebotsmiete nach Wohnungsmarktbarometer der Stadt Bochum, Beobachtungszeitraum 1.7.2024–30.6.2025. Kaufnebenkosten NRW ohne Maklerprovision.

Aus 4,54 Prozent werden 3,28 Prozent. Der Unterschied sind keine Kleinigkeiten, sondern die Posten, die jeder Vermieter jeden Monat zahlt. Wer eine Wohnung nach der Bruttorendite kauft, kalkuliert sich um gut ein Viertel reicher.

Und jetzt mit Kredit: die Eigenkapitalrendite

Angenommen, du bringst 45.000 Euro Eigenkapital mit und finanzierst 130.800 Euro zu vier Prozent Sollzins — das sind rund 5.230 Euro Zinsen im ersten Jahr. Vom Reinertrag über 5.759 Euro bleiben 529 Euro. Auf 45.000 Euro Eigenkapital sind das 1,18 Prozent.

Das sieht mager aus, und die Zahl allein ist irreführend. Denn zusätzlich zum Zins tilgst du. Bei zwei Prozent Anfangstilgung sind das 2.616 Euro im ersten Jahr, die als Vermögen in der Immobilie bleiben. Deine monatliche Zuzahlung liegt bei rund 174 Euro, dein Vermögenszuwachs bei 2.616 Euro plus möglicher Wertsteigerung. Die Bochumer Eigentumswohnungspreise sind über zehn Jahre um knapp 79 Prozent gestiegen — eine Garantie für die Zukunft ist das nicht, aber der Grund, warum viele trotz niedriger laufender Rendite kaufen.

Die fünf häufigsten Rechenfehler

Erstens: mit der Warmmiete rechnen. In die Rendite gehört ausschließlich die Nettokaltmiete, weil Betriebskosten durchlaufende Posten sind. Zweitens: die Kaufnebenkosten weglassen. 8,5 Prozent drücken die Rendite spürbar, mit Maklerprovision sind es rund 12 Prozent. Wie sich das aufteilt, steht im Beitrag zu den Kaufnebenkosten.

Drittens: keine Rücklage ansetzen. Das Mietausfallwagnis und die Instandhaltung fallen nicht jedes Jahr an, aber sie fallen an. Viertens: die Wunschmiete statt der Ist-Miete nehmen. Fünftens: Tilgung als Kosten verbuchen. Tilgung ist kein Aufwand, sondern Vermögensumschichtung — sie belastet deine Liquidität, nicht deine Rendite.

Was eine gute Rendite in Bochum ist

Eine feste Grenze gibt es nicht, aber eine brauchbare Orientierung. Bei Eigentumswohnungen in mittlerer Bochumer Lage liegen Bruttorenditen von 4 bis 5 Prozent im üblichen Rahmen, in einfachen Lagen auch darüber, in Stiepel oder Weitmar-Mark deutlich darunter. Die Spreizung hat einen Grund: In der teuren Lage bezahlst du Wertstabilität, in der günstigen Lage bezahlst du weniger und trägst mehr Mieterrisiko.

Schau deshalb nie nur auf die Prozentzahl. Ein Objekt mit 5,5 Prozent Bruttorendite und einem Sanierungsstau von 60.000 Euro ist schlechter als eines mit 4,2 Prozent und neuem Dach. Welche Objekte in welchem Stadtteil überhaupt zu welchen Faktoren gehandelt werden, ordnet die Seite zur Kapitalanlage in Bochum ein. Den Unterschied zwischen den Renditearten vertieft der Beitrag zu Bruttorendite und Nettorendite.

Faktor und Rendite ineinander umrechnen

Weil in Gesprächen mal der Faktor und mal die Prozentzahl fällt, hilft eine kleine Umrechnungstabelle. Sie gilt immer für die Bruttorendite, also vor Nebenkosten und vor Bewirtschaftung.

Eigene Berechnung auf Basis der Jahresnettokaltmiete aus dem Beispiel oben.

Der Sprung von Faktor 22 auf Faktor 25 kostet dich bei derselben Miete rund 22.000 Euro mehr Kaufpreis. Umgekehrt ist jeder Punkt, den du beim Faktor herausverhandelst, sofort bare Rendite — anders als bei Mietsteigerungen, die du erst durchsetzen musst. Beim Verhandeln hilft es, den Sanierungsstau in Euro auf den Tisch zu legen statt über Prozente zu streiten: Ein belegtes Angebot über eine neue Heizung wiegt in einem Preisgespräch schwerer als jede Renditetabelle.

Weitere Antworten zu Kauf und Finanzierung findest du im Ratgeber Kaufen und Finanzieren.

Häufige Fragen zur Mietrendite

Kurz zusammengefasst

Die Bruttomietrendite ist eine Vergleichszahl, keine Ertragszahl. Erst wenn Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Kosten drin sind, wird daraus die Nettomietrendite — im Bochumer Beispiel sinkt sie von 4,54 auf 3,28 Prozent. Die Eigenkapitalrendite zeigt zusätzlich, was die Finanzierung mit deinem Geld macht. Rechne alle drei Stufen, bevor du ein Angebot abgibst, und nimm die Ist-Miete statt der Wunschmiete.