Die erste eigene Immobilie kaufen: Schritt für Schritt

Die Mieterhöhung liegt auf dem Tisch, zum dritten Mal in fünf Jahren, und plötzlich klingt „kaufen“ nicht mehr abwegig. Wer die erste Immobilie kaufen will, arbeitet in dieser Reihenfolge: Budget rechnen, Finanzierung schriftlich klären, erst dann besichtigen. Alles andere führt dazu, dass du dich in eine Wohnung verliebst, die du nicht bezahlen kannst.

Der zweite Grundsatz: Der Kaufpreis ist nicht der Preis. Zwischen 8,5 und 12 Prozent kommen an Nebenkosten obendrauf, und die will keine Bank finanzieren. Dieser Text geht die Schritte der Reihe nach durch, mit einer vollständigen Rechnung in der Mitte.

Schritt eins: Was du wirklich tragen kannst

Fang nicht beim Kaufpreis an, sondern bei der Rate. Nimm drei bis sechs Monate deiner Kontoauszüge und rechne aus, was nach allen laufenden Ausgaben übrig bleibt. Von diesem Überschuss ziehst du zwei Posten ab, die als Mieter nicht auftauchen: die Rücklage für Instandhaltung und die Bewirtschaftungskosten, die nicht auf eine Mietpartei umgelegt werden können.

Als grobe Orientierung rechnen Banken mit rund einem Euro je Quadratmeter und Monat für Rücklagen im Eigenheim. Bei einer Eigentumswohnung übernimmt das Hausgeld einen Teil davon, und ein Teil des Hausgeldes fließt in die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft.

Was übrig bleibt, ist deine mögliche Rate. Aus ihr ergibt sich das Darlehen, aus dem Darlehen plus Eigenkapital der Kaufpreis. Diese Richtung ist die richtige.

Schritt zwei: Eigenkapital und Nebenkosten

Die Nebenkosten bestehen aus drei Blöcken: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Maklerprovision. In Nordrhein-Westfalen liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 Prozent. Notar und Grundbuch summieren sich auf rund 1,5 bis 2 Prozent. Die Provision beim Kauf einer selbst genutzten Wohnung oder eines Hauses wird geteilt und liegt für die Käuferseite bei 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Eine vollständige Rechnung für eine Wohnung mit 75 Quadratmetern zu 175.000 Euro:

Beispielrechnung. Grunderwerbsteuersatz Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. Zinssatz und Tilgungssatz sind Annahmen, Restschuld mit jährlicher Verrechnung gerechnet. Kein Finanzierungsangebot.

Die Zahl ganz unten ist die wichtigste: Nach zehn Jahren stehen noch rund 120.200 Euro offen, die neu finanziert werden müssen. Wer die Rate so eng kalkuliert, dass er nur 1 Prozent tilgen kann, steht dann bei über 137.000 Euro. Details dazu stehen im Text über die Mechanik von Zins, Tilgung und Restschuld.

Schritt drei: Die Finanzierung vor der ersten Besichtigung klären

Verkäufer und Makler fragen früh nach einer Finanzierungsbestätigung. Ohne das Papier bist du bei mehreren Interessenten selten in der engeren Wahl. Hol dir deshalb vor der Suche eine schriftliche Machbarkeitsaussage: Wie hoch darf der Kaufpreis maximal sein, wie viel Eigenkapital setzt die Bank voraus, welche Rate ist möglich.

Wichtig für deine Bonität: Lass die Bank eine Konditionsanfrage stellen, keine Kreditanfrage. Die eine ist für die Auskunftei neutral, die andere hinterlässt einen Eintrag. Was die Bank an Papieren verlangt und woran Zusagen scheitern, steht im Beitrag zur Finanzierungszusage.

Schritt vier: Besichtigen, prüfen, bieten

Geh nie ohne Zollstock, Taschenlampe und Handy in eine Besichtigung. Fotografiere den Keller, den Sicherungskasten, das Typenschild der Heizung, die Fenstergriffe und die Fassade in Bodennähe. Zu Hause siehst du auf den Bildern Dinge, die dir vor Ort entgangen sind.

Bei einer Eigentumswohnung kommen Unterlagen dazu, die schwerer wiegen als jeder Eindruck: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen, die Höhe der Erhaltungsrücklage und die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Dort steht, ob in zwei Jahren eine Sonderumlage für das Dach ansteht.

Beim Preis hilft ein einfacher Gedanke: Der Angebotspreis ist eine Meinung, kein Wert. Was ein vergleichbares Objekt zuletzt tatsächlich gebracht hat, ist die bessere Grundlage. Wer zum ersten Mal bietet, sollte vorher eine Schmerzgrenze aufschreiben und sie nicht im Gespräch verschieben.

Schritt fünf: Notartermin, Zahlung, Übergabe

1. Entwurf prüfen

   Der Notar schickt den Kaufvertragsentwurf. Bei Verbrauchern müssen zwischen Entwurf und Beurkundung mindestens zwei Wochen liegen. Nutze die Zeit.

2. Beurkundung

   Der Notar liest den Vertrag vollständig vor. Fragen stellen ist ausdrücklich erwünscht, auch wenn es das Protokoll verlängert.

3. Vormerkung

   Der Notar lässt eine Auflassungsvormerkung eintragen. Erst danach darf gezahlt werden — sie schützt dich vor Doppelverkauf.

4. Fälligkeit und Zahlung

   Die Fälligkeitsmitteilung des Notars ist das Startsignal für deine Bank. Vorher fließt kein Geld.

5. Übergabe

   Zählerstände notieren, Schlüssel zählen, Protokoll unterschreiben. Ab hier trägst du Nutzen und Lasten.

Zwischen Beurkundung und Übergabe liegen meist vier bis acht Wochen. In dieser Zeit brauchst du eine Wohngebäudeversicherung, den Termin für den Umzug und einen Plan für die Renovierung. Die Grundlagen zum gesamten Ablauf findest du gebündelt im Ratgeber zum Immobilienkauf.

Die vier Fehler, die beim ersten Kauf am meisten kosten

Zu knapp kalkulieren. Wer die Rate bis an die Schmerzgrenze zieht, hat keinen Puffer für eine kaputte Waschmaschine, eine Nebenkostennachzahlung oder ein Jahr mit weniger Einkommen. Plane mindestens drei Nettomonatseinkommen als Reserve ein, zusätzlich zum Eigenkapital.

Zu niedrig tilgen. Ein Prozent Tilgung sieht in der Monatsrate freundlich aus und rächt sich am Ende der Zinsbindung. Wie stark der Tilgungssatz die Restschuld verschiebt, zeigt der Vergleich in der Wahl der Zinsbindung.

Renovierung vergessen. Küche, Böden, Malerarbeiten und Umzug summieren sich schnell auf einen fünfstelligen Betrag. Dieses Geld gehört in die Planung, nicht auf den Dispo.

Unterlagen nicht lesen. Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Baulastenverzeichnis sind trocken, aber sie enthalten die teuren Überraschungen: ein Wegerecht, eine Reallast, ein Nießbrauch. Wie ein Grundbuchauszug aufgebaut ist, erklärt der Beitrag zum Lesen des Grundbuchs.

Was Steuer, Notar und Grundbuch bei deinem Kaufpreis zusammen ausmachen, rechnet dir der Kaufnebenkosten-Rechner für NRW vor. Weitere Antworten zu Kauf und Finanzierung findest du im Ratgeber Kaufen und Finanzieren.

Häufige Fragen von Erstkäufern

Kurz zusammengefasst

Die erste Immobilie kaufst du in fester Reihenfolge: Haushaltsrechnung, Finanzierungsrahmen, dann Suche. Der Kaufpreis wächst durch Nebenkosten um 8,5 Prozent ohne und rund 12 Prozent mit Provision — dieses Geld muss aus Eigenkapital kommen.

Achte bei der Besichtigung auf Heizung, Dach, Fenster und Feuchtigkeit, bei einer Wohnung zusätzlich auf Rücklage und Protokolle. Und schreib deine Schmerzgrenze auf, bevor du zum ersten Mal ein Gebot abgibst.