Finanzierungszusage der Bank bekommen: Unterlagen und Stolpersteine
Drei Stufen, zwei Stapel Papier und ein Dutzend Kleinigkeiten, an denen es scheitert.
Die Wohnung passt, der Makler fragt nach der Finanzierungsbestätigung, und du hast nur ein freundliches Telefonat im Gedächtnis. Eine Finanzierungszusage der Bank gibt es in drei Stufen, und nur die letzte bindet: die mündliche Machbarkeitsaussage, die schriftliche Finanzierungsbestätigung und die verbindliche Darlehenszusage. Bis dahin brauchst du zwei Stapel Unterlagen — einen über dich, einen über die Immobilie.
Das klingt nach Bürokratie und ist in Wahrheit ein Vorteil: Wer die Papiere vollständig einreicht, bekommt in wenigen Tagen eine Antwort. Wer nachliefern muss, wartet Wochen und verliert das Objekt an jemanden, der schneller war.
Was eine Finanzierungszusage der Bank wirklich ist
Stufe eins: die Machbarkeitsaussage
Ein Berater rechnet grob durch, was möglich ist. Das kostet nichts, bindet niemanden und reicht, um die eigene Preisklasse zu finden.
Stufe zwei: die Finanzierungsbestätigung
Ein Schreiben der Bank, das bestätigt, dass eine Finanzierung in dieser Größenordnung darstellbar erscheint. Meist steht ein Vorbehalt drin: vorbehaltlich Prüfung der Objektunterlagen und der endgültigen Kreditentscheidung. Dieses Papier verlangen Verkäufer und Makler vor der Reservierung. Es ist ein Türöffner, keine Garantie.
Stufe drei: die verbindliche Darlehenszusage
Erst hier hat der Kreditausschuss entschieden. Du bekommst das vorvertragliche Informationsblatt mit allen Konditionen, danach den Darlehensvertrag. Als Verbraucher hast du nach Vertragsschluss vierzehn Tage Widerrufsrecht.
Der erste Stapel: Unterlagen über dich
Die Bank will wissen, ob dein Einkommen die Rate dauerhaft trägt. Dafür braucht sie:
Ausgefüllte Selbstauskunft mit Vermögen und Verbindlichkeiten. Kopie des Personalausweises. Die letzten drei Gehaltsabrechnungen, bei Angestellten zusätzlich die Dezemberabrechnung des Vorjahres. Bei Selbstständigen die Einkommensteuerbescheide und Jahresabschlüsse der letzten drei Jahre plus aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung. Nachweis über das Eigenkapital: Kontoauszüge, Depotauszug, Bausparvertrag, bei Schenkung eine Bestätigung der Schenkenden. Nachweise über laufende Kredite, Leasingverträge und Unterhaltsverpflichtungen.
Ein Punkt wird oft unterschätzt: Die Bank sieht deine Kontoauszüge. Regelmäßige Überziehungen, Zahlungen an Ratenanbieter und Rücklastschriften fallen auf. Wer drei Monate vorher aufräumt, startet besser.
Der zweite Stapel: Unterlagen über die Immobilie
Die Bank finanziert nicht dich, sondern ein Objekt, das im Notfall verwertbar sein muss. Deshalb prüft sie das Haus fast so genau wie dich.
Für jedes Objekt: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Lageplan, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Baubeschreibung, Fotos von innen und außen, Energieausweis und der Kaufvertragsentwurf.
Für eine Eigentumswohnung zusätzlich: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, aktueller Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen, die Höhe der Erhaltungsrücklage und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Für ein vermietetes Objekt kommen Mietverträge und eine Mieterliste dazu.
Fehlt etwas, ruht der Vorgang. Am häufigsten fehlen die Wohnflächenberechnung, ein aktueller Grundbuchauszug und die Protokolle. Wer diese drei früh besorgt, spart eine Woche.
Wie die Bank rechnet: Beleihungswert und Haushaltsrechnung
Die Bank setzt nicht den Kaufpreis an, sondern ihren eigenen Beleihungswert. Der liegt in der Regel zehn bis zwanzig Prozent darunter. Aus dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert ergibt sich der Beleihungsauslauf — und daraus dein Zins. Oberhalb von etwa 80 Prozent wird es spürbar teurer, oberhalb von 100 Prozent verlangen viele Häuser Zusatzsicherheiten.
Ein Beispiel für einen Kaufpreis von 300.000 Euro:
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Beleihungswert (10 % Sicherheitsabschlag) | 270.000 € |
| Darlehen | 240.000 € |
| Beleihungsauslauf | 88,9 % |
| Nettohaushaltseinkommen im Monat | 4.200 € |
| Pauschale für Lebenshaltung (zwei Personen) | − 1.400 € |
| Bewirtschaftung 100 m² zu 3 € je m² | − 300 € |
| Laufender Ratenkredit | − 250 € |
| Verfügbar für die Rate | 2.250 € |
| Rate bei 3,7 % Zins und 2 % Tilgung | 1.140 € |
| Puffer | 1.110 € |
Beispielrechnung. Sicherheitsabschlag, Lebenshaltungspauschale, Zins und Tilgung sind Annahmen und unterscheiden sich je nach Institut. Kein Finanzierungsangebot und keine Beratung im Einzelfall.
Der Ratenkredit über 250 Euro im Monat kostet in diesem Beispiel rund 44.000 Euro Darlehensspielraum. Wer vor dem Kauf einen kleinen Kredit ablöst, verbessert die Rechnung oft stärker als durch das Feilschen um ein Zehntelprozent Zins.
Die häufigsten Stolpersteine
Kreditanfrage statt Konditionsanfrage. Eine Kreditanfrage wird bei der Auskunftei gespeichert und kann bei mehreren Banken den Score drücken. Bestehe auf einer Konditionsanfrage.
Probezeit, Befristung, Elternzeit. Ein Arbeitsvertrag in der Probezeit ist für viele Banken ein Ausschluss. Wenn möglich, warte das Ende ab oder bring eine zweite Person mit unbefristetem Vertrag in den Vertrag.
Eigenkapital, das nicht nachweisbar ist. Bargeld zählt nicht. Geld, das seit vier Wochen auf dem Konto liegt, wirft Fragen auf. Schenkungen brauchen eine schriftliche Bestätigung.
Objektmängel. Feuchtigkeit im Keller, eine sehr alte Heizung oder ein Sanierungsstau senken den Beleihungswert. Wer schon vor der Anfrage eine Kalkulation der Sanierungskosten vorlegt, wirkt vorbereitet statt ahnungslos.
Bereitstellungszinsen. Wird das Darlehen nicht abgerufen, verlangen Banken nach einer bereitstellungsfreien Zeit von meist sechs bis zwölf Monaten einen Aufschlag. Bei einem Neubau oder einer laufenden Sanierung lohnt es, diese Frist zu verhandeln.
Zu wenig Puffer für die Nebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch müssen aus Eigenkapital kommen. Wie hoch diese Posten ausfallen, steht im Beitrag zu den Notar- und Grundbuchkosten.
Der Ablauf in fünf Schritten
Rahmen klären
Haushaltsrechnung aufstellen, Eigenkapital zusammenzählen, Machbarkeit prüfen lassen.
Bestätigung holen
Schriftliche Finanzierungsbestätigung anfordern, bevor du ernsthaft besichtigst.
Objektunterlagen einreichen
Vollständig und auf einmal. Jede Nachlieferung kostet Tage.
Zusage und Vertrag
Verbindliche Zusage abwarten, Konditionen vergleichen, dann unterschreiben.
Notartermin
Erst jetzt beurkunden. Die Bank braucht danach die Grundschuldbestellung und die Fälligkeitsmitteilung.
Für die individuelle Auswahl von Zinsbindung, Tilgung und Bank ist eine unabhängige Finanzierungsberatung der richtige Ort. Wie du dich davor im Markt orientierst, steht im Überblick zum Immobilienkauf.
Alle anderen Fragen vor dem Kauf beantwortet der Käufer-Ratgeber für Bochum.
Häufige Fragen zur Finanzierungszusage
Wie lange dauert eine verbindliche Zusage?
Wie lange gilt eine Finanzierungsbestätigung?
Was tun, wenn die Bank ablehnt?
Zählt Eigenkapital aus einer Schenkung der Eltern?
Kurz zusammengefasst
Eine Finanzierungszusage der Bank entsteht in drei Stufen, und erst die verbindliche Darlehenszusage schützt dich beim Notartermin. Für die Prüfung brauchst du Unterlagen über dein Einkommen und über das Objekt — vollständig eingereicht, sonst dauert alles doppelt so lang.
Die Bank rechnet mit ihrem Beleihungswert, nicht mit dem Kaufpreis, und zieht laufende Kredite von deinem Spielraum ab. Räum dein Konto drei Monate vor der Anfrage auf, bestehe auf einer Konditionsanfrage und geh nie mit einer bloßen Bestätigung zum Notar.
Unterlagen komplett, Objekt geprüft?
Wer Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Protokolle früh beisammen hat, bekommt die Zusage schneller — und das Objekt.
Christian Gottschling
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