Typische Mängel nach Baujahr: 50er bis 90er

Im Exposé steht: Baujahr 1962, gepflegter Zustand, teilsaniert. Was heißt das? Für das Baujahr 1962 heißt es mit hoher Wahrscheinlichkeit: Asbest irgendwo im Haus, eine Kellerwand ohne Abdichtung, Elektrik am Rand ihrer Belastbarkeit und ein Dach, das seine zweite Eindeckung längst hinter sich hat. Das Baujahr ist der beste Frühwarnindikator, den du kostenlos bekommst — weil jedes Jahrzehnt mit denselben Baustoffen und denselben Normen gebaut hat und deshalb dieselben typischen Mängel hinterlässt.

Diese Seite ordnet die typischen Mängel nach Jahrzehnten, nennt die Stellen, an denen du zuerst nachsiehst, und zeigt, was das Baujahr in Bochum für den Preis bedeutet.

Warum das Baujahr in Bochum besonders viel über typische Mängel verrät

65,4 Prozent aller Bochumer Wohngebäude sind vor Baujahr 1970 errichtet. Nur 9 Prozent stammen aus der Zeit ab Baujahr 2000. Wenn du hier ein Haus suchst, suchst du also fast immer in einem Bestand, der zwischen Wiederaufbau und Ölkrise entstanden ist.

Dazu kommt die Bochumer Besonderheit: Zechen- und Werkssiedlungen prägen ganze Straßenzüge in Hordel, Hofstede, Riemke, Stahlhausen, Langendreer und Dahlhausen. Diese Häuser wurden seriell gebaut, oft in Zeilen, mit sparsamen Wandstärken und einfachen Fundamenten. Der Vorteil: Was in einem Haus der Zeile kaputt ist, ist meist auch nebenan kaputt. Frag die Nachbarn. Du bekommst in zehn Minuten eine ehrlichere Bestandsaufnahme als aus jedem Exposé.

Baujahr 1950 bis 1959: dünne Hülle, alte Leitungen

Die Wiederaufbaujahre standen unter Materialmangel. Gebaut wurde schnell und knapp. Typisch sind:

• Außenwände ohne jede Dämmung, oft nur 24 bis 30 Zentimeter Mauerwerk
• Holzbalkendecken über dem Erdgeschoss, teils mit Schuttfüllung
• Kellerwände ohne Außenabdichtung, dadurch aufsteigende Feuchte
• Elektroinstallation ohne Schutzleiter, zwei Adern statt drei, wenige Steckdosen je Raum
• Bleirohre in der Trinkwasserleitung — ein echtes Gesundheitsthema, kein Schönheitsfehler
• Erste Asbestprodukte gegen Ende des Jahrzehnts, vor allem Faserzementplatten an Fassade und Dach

Was du prüfst: Bleirohre erkennst du an weichem, grauem Metall, das sich mit dem Fingernagel ritzen lässt und beim Klopfen dumpf klingt. Feuchte im Keller siehst du an Salzausblühungen und abplatzendem Putz im unteren Wanddrittel. Beides ist reparabel, beides kostet.

Baujahr 1960 bis 1979: die Asbest- und Ölheizungsjahre

In diesen zwei Jahrzehnten wurde Asbest in Deutschland in großem Stil verbaut. Das Verbot kam erst Anfang der 1990er. Rechne bei Häusern dieser Zeit fest damit, irgendwo auf asbesthaltige Baustoffe zu treffen:

• Faserzementplatten an Fassade, Garagendach und Balkonbrüstung
• Fußbodenkleber unter altem PVC, dazu Vinyl-Asbest-Platten
• Dichtschnüre und Isolierungen an alten Kesseln und Nachtspeicheröfen
• Spachtelmassen und Fensterkitt

Asbest ist gebunden ungefährlich und wird gefährlich, sobald jemand bohrt, schleift oder abbricht. Deshalb ist das Thema kein Grund, ein Haus abzuschreiben — aber ein Grund, den Rückbau vor der Sanierung einzuplanen und ihn von einer Fachfirma machen zu lassen.

Zweiter Schwerpunkt dieser Jahre: Flachdächer und Ölheizungen. Flachdächer aus den 60ern und 70ern haben ihre Abdichtung oft schon zweimal hinter sich; die dritte Lage trägt selten. Ölkessel mit Tank im Keller sind in Bochum immer noch häufig — was das für dich bedeutet, steht ausführlich unter Heizung vor dem Kauf prüfen.

Die 70er brachten nach der Ölkrise die erste Wärmeschutzverordnung. Das half der Hülle wenig, dafür kamen neue Themen dazu: Nachtspeicherheizungen, teerhaltige Parkettkleber mit polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen und Holzschutzmittel auf Dachstühlen und Deckenpaneelen.

Baujahr 1980 bis 1999: gedämmt, aber am Ende des ersten Lebenszyklus

Ab den 80ern wurde erstmals systematisch gedämmt. Häuser dieser Jahre sind meist bewohnbar, ohne dass du sofort ran musst. Das Problem ist ein anderes: Fast alles, was damals eingebaut wurde, erreicht jetzt sein Nutzungsende.

• Wärmedämmverbundsysteme der ersten Generation: Risse, Algen, lose Platten
• Kunststofffenster mit Zweifachverglasung: Dichtungen hart, Beschläge ausgeschlagen, U-Wert weit über heutigem Standard
• Flachdächer und Balkonabdichtungen am Ende ihrer Lebensdauer
• Ungedämmte Rollladenkästen und auskragende Balkonplatten als Wärmebrücken
• Gasheizungen aus den 90ern, die die 30-Jahres-Marke reißen

Die 90er brachten dichtere Gebäudehüllen. Damit kam ein neues Problem: Wo früher die undichten Fenster gelüftet haben, entsteht heute Schimmel in Raumecken, hinter Schränken und an Fensterlaibungen. Das ist kein Baumangel im engeren Sinn, aber ein Punkt, den du bei der Besichtigung riechen und sehen kannst.

Was das Baujahr für den Preis bedeutet

Der Bochumer Markt bewertet das Baujahr erstaunlich flach — jedenfalls im Bestand. Bei Eigentumswohnungen liegen sechs Jahrzehnte gerade einmal 600 € je Quadratmeter auseinander.

Bei Häusern ist der Abstand größer: Objekte aus den 1950ern und älter liegen in Bochum meist unter 350.000 €, Häuser ab Baujahr 2000 häufig über 500.000 €. Der stadtweite Median für Eigenheime liegt bei 455.000 €.

Daraus folgt eine unbequeme Wahrheit: Der Preisabschlag für ein Haus aus den 60ern deckt die Sanierung selten vollständig. Wer ein Siedlungshaus für 320.000 € kauft und Dach, Fenster, Heizung und Elektrik erneuert, landet oft über dem Preis eines 30 Jahre jüngeren Hauses. Das kann sich trotzdem lohnen — wegen Lage, Grundstück oder weil du selbst mit anpackst. Aber es ist eine bewusste Entscheidung, kein Schnäppchen. Wie du die Summen sauber ansetzt, steht unter Sanierungskosten realistisch kalkulieren.

So prüfst du ein Haus vor dem Kauf

Drei Dinge holst du dir, bevor du ernsthaft verhandelst. Erstens den Energieausweis — er muss dir bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Zweitens die Sammlung der Handwerkerrechnungen der letzten 15 Jahre: Daraus liest du ab, was schon gemacht wurde und was nie angefasst wurde. Drittens einen Blick in den Keller und unters Dach, denn dort versteckt sich nichts hinter frischer Farbe.

Bei Häusern ab 30 Jahren lohnt ein Bausachverständiger zur zweiten Besichtigung. Die Kosten liegen im niedrigen vierstelligen Bereich und stehen in keinem Verhältnis zu einer übersehenen Dachsanierung. Welche 40 Punkte du selbst abgehen kannst, findest du in der Besichtigungs-Checkliste für Käufer.

Weitere Antworten zu Kauf und Finanzierung findest du im Ratgeber Kaufen und Finanzieren.

Häufige Fragen zu Baujahr und Mängeln

Kurz zusammengefasst

Das Baujahr sagt dir, welche Mängel wahrscheinlich sind, bevor du das Haus betreten hast. 50er heißt dünne Hülle, feuchter Keller und alte Leitungen. 60er und 70er heißen Asbest, Flachdach und Ölheizung. 80er und 90er heißen: gedämmt, aber jetzt fällig.

In Bochum triffst du diese Jahrgänge besonders häufig, weil zwei Drittel des Bestands vor 1970 entstanden sind. Der Preisabschlag für alte Bausubstanz ist hier kleiner, als viele denken — rechne die Sanierung deshalb immer gegen. Einen Überblick über den Markt gibt Immobilienpreise Bochum, und passende Objekte findest du unter Haus kaufen in Bochum.