Notarkosten beim Immobilienkauf: Notar und Grundbuch berechnen

Auf dem Küchentisch liegt ein Exposé mit einem Preis, und irgendjemand sagt „plus Nebenkosten“. Die Notarkosten beim Immobilienkauf lassen sich exakt ausrechnen, denn sie sind gesetzlich festgelegt: Das Gerichts- und Notarkostengesetz nennt zu jedem Geschäftswert eine Gebühr, und daraus ergeben sich alle Positionen. Zusammen mit dem Grundbuchamt landest du je nach Vertrag bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.

Es gibt dabei keinen Wettbewerb: Ein Notar in Bochum kostet genauso viel wie einer in Essen oder Dortmund. Rabatte sind verboten. Was du beeinflussen kannst, sind die Bausteine des Vertrags — und genau darum geht es hier.

Wer welche Gebühr kassiert

Zwei Stellen rechnen ab. Der Notar beurkundet, wickelt ab und überwacht die Zahlung. Das Grundbuchamt trägt ein, was der Notar beantragt. In Bochum ist dafür das Grundbuchamt beim Amtsgericht Bochum zuständig.

Beide rechnen nach demselben Gesetz und nach demselben Geschäftswert — meist dem Kaufpreis. Die Notargebühr unterliegt der Umsatzsteuer, die Gerichtsgebühr nicht. Bezahlt werden beide vom Käufer, weil er den Vertrag in aller Regel veranlasst und das Eigentum erwirbt. Der Verkäufer trägt nur die Kosten, die auf seiner Seite entstehen: vor allem die Löschung alter Grundschulden.

Die Gebührentabelle verstehen

Grundlage ist die Tabelle B des Gesetzes. Darin steht zu jedem Geschäftswert eine sogenannte 1,0-Gebühr. Alle Positionen sind Vielfache davon: Die Beurkundung des Kaufvertrags kostet eine 2,0-Gebühr, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch eine 1,0-Gebühr, eine Auflassungsvormerkung eine 0,5-Gebühr.

Quelle: Gerichts- und Notarkostengesetz, Tabelle B. Auszug, gerundete Wertstufen.

Wichtig: Es zählt die Wertstufe, nicht der genaue Betrag. Ein Kaufpreis von 455.000 Euro fällt in die Stufe bis 470.000 Euro, die 1,0-Gebühr beträgt also 885 Euro. Wer einen Euro über eine Stufengrenze rutscht, zahlt die nächsthöhere Gebühr.

Notarkosten beim Immobilienkauf: ein vollständiges Rechenbeispiel

Der Median-Kaufpreis für ein Eigenheim in Bochum liegt bei 455.000 Euro. Angenommen, du finanzierst 380.000 Euro und bestellst dafür eine Grundschuld in gleicher Höhe:

Beispielrechnung nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Median-Kaufpreis Eigenheim: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Beobachtungszeitraum 1.7.2024 bis 30.6.2025. Je nach Vertragsgestaltung fallen weitere Positionen an.

In diesem Beispiel landen Notar und Grundbuch bei 1,36 Prozent. Als Faustzahl für die Budgetplanung solltest du trotzdem mit 1,5 bis 2 Prozent rechnen, weil zusätzliche Betreuungs-, Treuhand- oder Vollzugsgebühren anfallen können. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen kommst du auf rund 8,5 Prozent Nebenkosten — und mit dem Käuferanteil der Maklerprovision von 3,57 Prozent auf 11 bis 12 Prozent. Die Gesamtübersicht steht im Beitrag zu den Kaufnebenkosten.

Was die Rechnung nach oben treibt

Ein Notaranderkonto. Wenn der Kaufpreis über ein Treuhandkonto des Notars läuft, kommt eine zusätzliche Gebühr dazu. Bei einem normalen Kauf ohne Besonderheiten ist das nicht nötig; der übliche Weg ist die Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung.

Mehrere Grundschulden oder Nachträge. Jede weitere Beurkundung kostet erneut. Wer die Finanzierung zweimal umstellt, zahlt zweimal.

Rangänderungen und Löschungen. Alte Rechte im Grundbuch — ein Wohnrecht, ein Nießbrauch, eine Reallast — müssen bereinigt werden. Wie du erkennst, was überhaupt eingetragen ist, erklärt der Beitrag zum Lesen des Grundbuchs.

Auflassung getrennt beurkunden. Bei Bauträgerverträgen oder Teilungen entstehen zusätzliche Termine und zusätzliche Gebühren.

Der Ablauf beim Notar

1. Entwurf

   Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf. Zwischen Zugang und Beurkundung müssen bei Verbrauchern zwei Wochen liegen.

2. Beurkundung

   Der Vertrag wird vollständig vorgelesen und unterschrieben. Beide Seiten müssen anwesend oder wirksam vertreten sein.

3. Vormerkung

   Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Bochum. Damit ist dein Anspruch gesichert.

4. Fälligkeit

   Sind alle Voraussetzungen erfüllt, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Erst dann zahlst du.

5. Umschreibung

   Nach Zahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wirst du als Eigentümer eingetragen.

Zwischen Beurkundung und Eintragung vergehen oft mehrere Monate — die Eigentumsumschreibung ist der letzte Schritt, nicht der erste. Wer wissen will, wie sich die Kosten auf Käufer und Verkäufer verteilen, findet die Gegenseite im Text zu den Notarkosten beim Verkauf. Den gesamten Ablauf bis zum Einzug beschreibt der Überblick zum Immobilienkauf.

Wann welches Geld fließt

Die Reihenfolge überrascht viele Käufer. Die Notarrechnung kommt kurz nach der Beurkundung, also Wochen bevor du den Kaufpreis zahlst und Monate bevor du im Grundbuch stehst. Die Gerichtskosten stellt die Justizkasse gesondert zu, meist nach der Eintragung der Vormerkung.

Dazwischen liegt die Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt schickt den Bescheid nach der Beurkundung; erst wenn du gezahlt hast, gibt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne dieses Papier trägt das Grundbuchamt keinen neuen Eigentümer ein. Bei einem Kaufpreis von 455.000 Euro sind das 29.575 Euro, die zusätzlich zu den Notar- und Grundbuchkosten aus Eigenkapital kommen müssen.

Rechne deshalb nicht mit einer großen Summe am Ende, sondern mit drei bis vier Zahlungen über mehrere Monate. Wer das Geld fest angelegt hat, kommt in Erklärungsnot. Wie sich die Grunderwerbsteuer legal senken lässt, steht im Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen.

Was Steuer, Notar und Grundbuch bei deinem Kaufpreis zusammen ausmachen, rechnet dir der Kaufnebenkosten-Rechner für NRW vor. Die übrigen Schritte bis zur Schlüsselübergabe stehen im Ratgeber zum Immobilienkauf.

Häufige Fragen zu Notar- und Grundbuchkosten

Kurz zusammengefasst

Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt und für jeden Kaufpreis nachrechenbar. Die Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes liefert die 1,0-Gebühr, alle Positionen sind Vielfache davon. Für ein Eigenheim zum Bochumer Median von 455.000 Euro landest du bei rund 6.170 Euro, also 1,36 Prozent.

Rechne für die Budgetplanung mit 1,5 bis 2 Prozent und halte das Geld flüssig bereit — die Rechnung kommt vor der Auszahlung des Darlehens. Sparen lässt sich nur über die Gestaltung: kein Anderkonto ohne Grund, keine unnötig hohe Grundschuld, keine Nachträge.