Kaufvertrag prüfen: Worauf Verkäufer achten müssen

Der Entwurf kommt als PDF. 26 Seiten, Betreff „Urkundenentwurf“, Schriftgröße klein, Sätze lang. Und irgendwo darin steht, wann dein Geld kommt und wofür du noch fünf Jahre haftest.

Wenn du als Verkäufer den Kaufvertrag prüfst, zählen vor allem sechs Punkte: Kaufpreisfälligkeit, Haftungsausschluss, Übergabetermin, Inventar, Grundschuldlöschung und Kostenverteilung. Alles andere ist meist Standard. Und du hast Zeit dafür — bei einem Verbrauchergeschäft muss der Entwurf zwei Wochen vor dem Termin bei dir liegen.

Die Zwei-Wochen-Frist gehört dir

Ist mindestens eine Vertragspartei Verbraucher, soll der Notar den Entwurf zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Diese Frist ist kein Formalismus. Sie ist dein Zeitfenster zum Lesen, Nachfragen und Ändern.

Nutze sie so: Lies den Entwurf einmal komplett, ohne etwas zu markieren. Lies ihn ein zweites Mal mit einem Stift und schreib jede Frage auf. Schick die Fragen gesammelt an den Notar — schriftlich, nicht am Telefon. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten. Bei komplizierten Fällen, etwa bei einer Erbengemeinschaft, einem Nießbrauch oder einer laufenden Trennung, hol dir zusätzlich einen Anwalt dazu.

Punkt 1: Wann wird der Kaufpreis fällig

Das ist die wichtigste Klausel im ganzen Vertrag. Üblich ist: Der Notar meldet sich, sobald bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, und ab dieser Mitteilung läuft eine Zahlungsfrist von meist zehn bis 14 Tagen.

Die typischen Voraussetzungen sind die Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer, das Vorliegen aller Löschungsunterlagen für deine Grundschuld und der Nachweis, dass keine Vorkaufsrechte ausgeübt werden. Prüfe zwei Dinge: Steht eine klare Frist drin, und gibt es eine Regelung für den Fall, dass nicht gezahlt wird — üblicherweise Verzugszinsen und ein Rücktrittsrecht.

Zeitangaben sind Erfahrungswerte aus der Praxis und keine gesetzlichen Fristen; die Frist von zwei Wochen für den Entwurf folgt aus § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz. Bearbeitungszeiten der Grundbuchämter schwanken.

Punkt 2: Der Haftungsausschluss

Beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie ist es üblich, die Haftung für Sachmängel auszuschließen. Die Klausel steht praktisch immer im Entwurf — prüfe trotzdem, dass sie tatsächlich drin ist und nicht durch eine Zusicherung an anderer Stelle wieder ausgehebelt wird.

Der Ausschluss hat eine Grenze: Er wirkt nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln und nicht bei ausdrücklich zugesicherten Eigenschaften. Wenn du also im Exposé „Dach neu gedeckt“ geschrieben hast, haftest du dafür, egal was im Vertrag steht. Deshalb gehört alles, was du weißt, in den Vertrag: der feuchte Kellerraum, der Wasserschaden von damals, die Ölspur unter dem Tank. Wie weit deine Pflicht reicht, steht unter Aufklärungspflicht als Verkäufer, die Formulierung selbst unter Gewährleistung wirksam ausschließen.

Punkt 3: Übergabe, Nutzen und Lasten

Im Vertrag steht ein Stichtag, ab dem Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen. Ab diesem Tag zahlt er Grundsteuer, Versicherung und Betriebskosten, und ab diesem Tag trägt er das Risiko, wenn ein Sturm das Dach abdeckt.

Der Stichtag sollte an den Zahlungseingang gekoppelt sein, nicht an ein festes Datum. Sonst kann der Fall eintreten, dass der Käufer bereits einzieht, das Geld aber noch nicht da ist. Wenn ein früherer Einzug gewünscht ist, gehört eine ausdrückliche Regelung in den Vertrag — mit Zustimmung deiner finanzierenden Bank. Was am Übergabetag selbst zu tun ist, steht unter Hausübergabe mit Protokoll.

Punkt 4: Inventar getrennt ausweisen

Alles, was nicht fest mit dem Gebäude verbunden ist, kannst du separat verkaufen: Einbauküche, Markise, Gartenhaus, Sauna, Möbel. Der Vorteil liegt beim Käufer, denn auf bewegliches Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an. In Nordrhein-Westfalen sind das 6,5 Prozent.

Rechenbeispiel auf Basis des Bochumer Median-Eigenheimpreises von 455.000 € (Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer) und des Grunderwerbsteuersatzes NRW von 6,5 Prozent nach GrEStG.

Wichtig: Der Wert muss realistisch sein und die Gegenstände einzeln aufgelistet. Finanzämter erkennen überhöhte Inventarwerte nicht an, und eine zu hohe Position kann auch die Finanzierung des Käufers stören, weil Banken Inventar meist nicht beleihen. Zur steuerlichen Bewertung frag deinen Steuerberater.

Punkt 5 und 6: Grundschuld und Kosten

Steht auf deinem Grundstück noch eine Grundschuld, muss der Vertrag regeln, wie sie verschwindet. Üblich ist, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an deine Bank fließt und diese im Gegenzug die Löschungsbewilligung erteilt. Kümmere dich früh darum: Manche Banken brauchen mehrere Wochen. Was dabei anfällt, steht unter Grundschuld löschen lassen.

Bei den Kosten gilt der Grundsatz: Der Käufer zahlt Notar und Grundbucheintragung. Du zahlst die Löschung deiner eigenen Grundschuld und, falls vereinbart, deinen Provisionsanteil. Prüfe, dass keine Klausel dir zusätzlich Kosten zuschiebt, die üblicherweise beim Käufer liegen. Die vollständige Aufstellung findest du unter Kosten des Verkäufers, den Ablauf des Termins unter Notartermin.

Wie du sicher durch die Prüfung kommst

Aus über 400 Verkäufen kennen wir die Stellen, an denen Entwürfe regelmäßig nachgebessert werden müssen: eine Fälligkeit ohne klare Frist, ein Übergabedatum, das nicht am Geld hängt, ein Inventarwert, der zu hoch angesetzt ist. Für dich heißt das: Du bekommst den Entwurf nicht kommentarlos weitergeleitet, sondern mit den Punkten, die zu klären sind — rechtzeitig innerhalb der zwei Wochen.

Rechtsberatung ersetzt das nicht. Bei erbrechtlichen, familienrechtlichen oder steuerlichen Fragen gehört ein Anwalt oder Steuerberater an den Tisch. Der komplette Weg bis dahin steht auf der Seite Immobilie verkaufen in Bochum.

Alle anderen Fragen zum Verkauf beantwortet der Verkaufsratgeber für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Beim Kaufvertrag prüfen zählen für dich als Verkäufer sechs Stellen: die Fälligkeit des Kaufpreises mit klarer Frist, ein sauberer Haftungsausschluss samt aufgezählter Mängel und ein Übergabetermin, der am Zahlungseingang hängt. Dazu getrennt ausgewiesenes Inventar, die geregelte Löschung deiner Grundschuld und eine Kostenverteilung ohne Überraschungen.

Die zwei Wochen vor der Beurkundung sind deine Zeit. Nutze sie zum Lesen und Nachfragen, und zieh bei erb-, familien- oder steuerrechtlichen Themen einen Anwalt oder Steuerberater hinzu.

Wenn du den Verkauf von Anfang an sauber aufsetzen willst, findest du den Ablauf unter Immobilie verkaufen in Bochum und die passende Vorbereitung in der Checkliste für den Hausverkauf.