Gewerbemietvertrag: Die wichtigsten Unterschiede zur Wohnraummiete

Du hast im Erdgeschoss ein Ladenlokal frei und greifst zum Mietvertragsformular aus dem Schreibtisch. Leg es weg. Die Unterschiede zwischen Gewerbemietvertrag und Wohnraummiete sind größer, als das Formular vermuten lässt: Es gibt keinen Kündigungsschutz, keine Kautionsgrenze, keine Mietpreisbremse und keine gesetzliche Deckelung der Betriebskostenumlage. Fast jede Klausel ist frei verhandelbar — und weil das so ist, entscheidet der Vertrag hier über deutlich mehr Geld als bei einer Wohnung.

Diese Freiheit schneidet in beide Richtungen. Du kannst dir Vorteile sichern, die im Wohnraum undenkbar wären. Du kannst dich aber auch für zehn Jahre an einen Mieter binden, der nach drei Jahren nicht mehr zahlt.

Die acht Unterschiede auf einen Blick

Einordnung nach §§ 535 ff., 550, 578, 580a BGB und § 9 UStG. Stand: 09/2026.

Die Schriftform — der teuerste Fehler im Gewerberecht

Ein Mietvertrag über mehr als ein Jahr, der nicht schriftlich geschlossen wird, gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das klingt harmlos, ist es aber nicht: Aus deinem Zehnjahresvertrag wird dann ein Vertrag, den der Mieter mit gut sechs Monaten Frist zum Quartalsende beenden kann.

Schriftform heißt: eine Urkunde, alle wesentlichen Punkte darin, alle Anlagen fest verbunden oder eindeutig in Bezug genommen, Unterschriften beider Seiten. Der häufigste Verstoß passiert nicht beim Abschluss, sondern später: Eine Mietanpassung oder eine Flächenänderung wird per E-Mail vereinbart, und damit ist die Schriftform der gesamten Vereinbarung dahin. Jede Änderung gehört in einen unterschriebenen Nachtrag, der auf den Ursprungsvertrag Bezug nimmt.

Betriebskosten, Instandhaltung und die Grenze der Freiheit

Im Gewerbe kannst du deutlich mehr umlegen als im Wohnraum: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Kosten des Centermanagements. Zwei Bedingungen gelten trotzdem. Erstens muss jede Position im Vertrag klar benannt sein — ein pauschaler Verweis auf sämtliche Nebenkosten reicht nicht. Zweitens gibt es bei formularmäßigen Verträgen eine Grenze: Klauseln, die dem Mieter unbegrenzt Instandhaltung und Instandsetzung auch am Dach und an tragenden Teilen aufbürden, halten der Inhaltskontrolle nicht stand.

Sicherer ist die Kombination aus Übertragung mit Höchstbetrag: Der Mieter trägt Schönheitsreparaturen und Instandhaltung innerhalb seiner Räume, begrenzt auf einen Prozentsatz der Jahresmiete. Was darüber hinausgeht und was Dach und Fach betrifft, bleibt bei dir. Wie du im Wohnraum damit umgehst, zeigt zum Vergleich die Seite zu Schönheitsreparaturen und zu umlagefähigen Betriebskosten.

Umsatzsteuer: eine Rechnung, die vieles entscheidet

Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Bei Gewerbeflächen kannst du zur Steuerpflicht optieren, wenn dein Mieter selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Dann schlägst du Umsatzsteuer auf die Miete und darfst im Gegenzug die Vorsteuer aus deinen Baukosten ziehen. Ein Beispiel mit einer Ladenfläche von 120 Quadratmetern.

Modellrechnung nach § 9 UStG bei einem Umsatzsteuersatz von 19 Prozent. Die Option setzt voraus, dass der Mieter die Räume für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze nutzt. Steuerliche Fragen gehören zum Steuerberater. Stand: 09/2026.

19.000 € Unterschied bei einer einzigen Maßnahme. Der Haken: Zieht später ein Mieter ein, der nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist — ein Arzt, eine Versicherungsagentur, eine Bank —, kann eine Vorsteuerberichtigung fällig werden. Deshalb gehört in den Vertrag eine Klausel, die den Mieter zur vorsteuerunschädlichen Nutzung verpflichtet und die Untervermietung an nicht optionsfähige Nutzer ausschließt.

Sicherheiten und Bonität — was im Gewerbe üblich ist

Die Kaution ist der Höhe nach nicht begrenzt. Üblich sind drei bis sechs Monatsbruttomieten, gestellt als Barkaution oder als Bankbürgschaft auf erstes Anfordern. Bei einer GmbH als Mieterin lohnt zusätzlich die selbstschuldnerische Bürgschaft des Gesellschafters — ohne sie steht im Insolvenzfall eine Gesellschaft ohne Vermögen vor dir.

Prüf vor der Unterschrift Handelsregisterauszug, Jahresabschlüsse und eine Wirtschaftsauskunft. Bei einem Existenzgründer gibt es keine Zahlen, also brauchst du einen Businessplan und eine private Sicherheit. Das Vorgehen ähnelt der Bonitätsprüfung im Wohnraum, nur mit anderen Unterlagen.

Vier Klauseln, die im Gewerbevertrag stehen sollten

1. Wertsicherung

   Eine Indexklausel koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex. Bei langen Laufzeiten ist sie der wichtigste Schutz gegen Wertverlust.

2. Konkurrenzschutz, klar geregelt

   Ohne Regelung gilt ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz. Schreib hinein, was du zusicherst und was nicht, sonst streitet ihr beim nächsten Mieter im Haus.

3. Betriebspflicht und Sortiment

   Gerade im Einzelhandel: Der Mieter verpflichtet sich, während der Üblichen Zeiten geöffnet zu haben und das vereinbarte Sortiment zu führen.

4. Rückbau bei Vertragsende

   Wer Einbauten vornimmt, baut sie zurück. Ohne Klausel bleibst du auf einer Ladenfläche sitzen, die nur zu einem Konzept passt.

Weil im Gewerbe fast alles verhandelbar ist, ist der Vertrag hier kein Formular, sondern das eigentliche Produkt. Lass ihn vor der Unterschrift von einem Anwalt für Gewerbemietrecht prüfen, gerade bei langen Laufzeiten. Und wenn du Fläche, Mietersuche und Vertrag in eine Hand geben willst, kannst du deine Gewerbefläche vermieten lassen.

Wer haftet für was — und was du vorher prüfst

Drei Punkte klärst du vor dem ersten Gespräch, weil sie den Vertrag sonst wertlos machen können.

Zulässige Nutzung. Nicht jede Fläche darf jedes Gewerbe aufnehmen. Gastronomie, Spielhallen, Praxen und Handwerk haben eigene Anforderungen an Stellplätze, Lüftung, Brandschutz und Schallschutz. Steht im Bebauungsplan etwas anderes, hilft der beste Vertrag nicht.

Barrierefreiheit und Arbeitsstättenrecht. Für Publikumsverkehr und Arbeitsplätze gelten eigene Regeln. Wer sie erfüllen muss, gehört in den Vertrag — sonst streitet ihr nach der ersten Behördenauflage darüber.

Flächenangabe. Im Gewerbe wird nach unterschiedlichen Standards gemessen. Weicht die tatsächliche Fläche erheblich von der vereinbarten ab, kann der Mieter die Miete mindern. Gib die Fläche deshalb mit Messverfahren an, oder vereinbare sie ausdrücklich als unverbindlich.

Alle anderen Fragen rund um deine Mieter beantwortet der Vermieter-Ratgeber für Bochum.

Häufige Fragen zum Gewerbemietvertrag

Kurz zusammengefasst

Im Gewerbe gibt es keinen Kündigungsschutz, keine Kautionsgrenze und keine gesetzliche Schranke für die Umlage — dafür trägt der Vertrag das gesamte Risiko. Achte auf die Schriftform, auch bei jedem späteren Nachtrag, sonst wird aus zehn Jahren Bindung eine Kündigung zum Quartalsende. Die Option zur Umsatzsteuer kann bei einem Umbau fünfstellige Beträge ausmachen, verlangt aber eine passende Klausel zur Nutzung. Wertsicherung, Konkurrenzschutz, Betriebspflicht und Rückbau gehören hinein — und der Entwurf vor der Unterschrift zum Fachanwalt.