Indexmiete: Wann sie sich für Vermieter lohnt

Zwei Vermieter, dieselbe Wohnung, dieselbe Startmiete — und nach drei Jahren nimmt der eine 650 Euro und der andere 736. Bei einer Indexmiete koppelst du die Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland: Steigen die Preise, steigt die Miete, und zwar ohne Mietspiegel, ohne Begründung und ohne Zustimmung deines Mieters. Dafür verzichtest du auf jede andere Erhöhung, und genau das ist in Bochum der teure Teil.

Warum das so ist, welche Formfehler die Vereinbarung kippen und in welchen Fällen sich eine Indexmiete trotzdem lohnt, steht hier — mit einer Rechnung, die beide Wege nebeneinanderstellt.

Wie eine Indexmiete funktioniert

Die Regeln sind knapp. Die Vereinbarung muss schriftlich im Mietvertrag stehen. Nach jeder Erhöhung und nach Vertragsbeginn muss die Miete mindestens zwölf Monate unverändert bleiben. Maßgeblich ist allein der Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt monatlich veröffentlicht — kein regionaler Index, kein Mietindex. Erhöht wird durch eine Erklärung in Textform, in der du den alten und den neuen Indexstand sowie die neue Miete nennst. Wirksam wird sie mit Beginn des übernächsten Monats.

Was du damit aufgibst: Solange die Indexmiete läuft, kannst du nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen und in der Regel auch keine Modernisierung umlegen. Eine Ausnahme gibt es für Modernisierungen, die du nicht zu vertreten hast, etwa gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen. Die Betriebskosten laufen unabhängig weiter und dürfen normal abgerechnet werden.

Rechenbeispiel: Indexmiete gegen Mietspiegelerhöhung

Eine 70-Quadratmeter-Wohnung, Startmiete 8,76 Euro je Quadratmeter nettokalt — der Median der Angebotsmieten in Bochum. Nach drei Jahren sieht der Vergleich so aus.

Eigene Beispielrechnung. Startmiete = Median-Angebotsmiete nettokalt Bochum 8,76 €/m², Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Beobachtungszeitraum 1.7.2024–30.6.2025. Die Preisanstiege sind Annahmen. Jede Indexerhöhung wirkt erst nach zwölf Monaten Ruhezeit, die dritte also zu Beginn des vierten Jahres. Die Erhöhung bis zur Kappungsgrenze setzt voraus, dass die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich so hoch liegt.

Die dritte Zeile ist der eigentliche Grund, warum die Indexmiete hier selten die erste Wahl ist. In Bochum gilt die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren, nicht die abgesenkte von 15 Prozent — die Stadt steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes. Wer eine Bestandsmiete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete hat, holt über den Mietspiegel deutlich mehr heraus als über den Index. Und die Bochumer Angebotsmieten sind zuletzt um 5,4 Prozent im Jahr gestiegen, über zehn Jahre um 51 Prozent — schneller als die allgemeinen Verbraucherpreise.

Wann sich die Indexmiete trotzdem lohnt

Es gibt vier Situationen, in denen sie das bessere Werkzeug ist.

Die Alternative zur Indexmiete ist übrigens nicht nur der Mietspiegel, sondern auch die Staffelmiete: feste Beträge zu festen Terminen, unabhängig von jedem Index. Das ist planbarer für beide Seiten und in Zeiten niedriger Inflation die stärkere Wahl. Wie du die ortsübliche Vergleichsmiete sauber begründest, steht unter Mietspiegel Bochum richtig anwenden.

Was Bochum besonders macht

Drei lokale Punkte gehören in jede Entscheidung. Erstens: Bochum ist kein Gebiet mit Mietpreisbremse. Bei einer Neuvermietung bist du in der Höhe der Startmiete frei — die Grenze liegt erst bei der Mietpreisüberhöhung. Details dazu stehen unter Gilt die Mietpreisbremse in Bochum?. Zweitens: Die Kappungsgrenze liegt bei 20 Prozent in drei Jahren statt bei 15. Drittens: Bochum hat einen qualifizierten Mietspiegel, der seit der letzten Fassung keine Wohnlagen mehr ausweist, weil sich zwischen ihnen keine klaren Preisunterschiede zeigten.

Der dritte Punkt ist der unterschätzte. Ein qualifizierter Mietspiegel ohne Wohnlagenzuschlag macht eine Mieterhöhung einfach zu begründen: Alter, Art, Ausstattung, Beschaffenheit, Größe und Energieeffizienz reichen, um die Spanne zu bestimmen. Wer diesen Weg hat, verschenkt mit einer Indexmiete Spielraum. Umgekehrt heißt das: Wenn du eine Wohnung neu und hoch vermietest, ist die Indexmiete die passende Fortschreibung — denn nach oben ist der Mietspiegel dann ausgereizt. Was das für deinen konkreten Fall bedeutet, klärt sich am schnellsten an der Mietpreiseinschätzung, bevor der Vertrag geschrieben wird; wie das abläuft, steht unter Wohnung vermieten in Bochum.

So erklärst du die Erhöhung richtig

1. Zwölf Monate prüfen

   Seit Vertragsbeginn oder der letzten Erhöhung müssen zwölf Monate vergangen sein. Sonst ist die Erklärung unwirksam.

2. Indexstände heraussuchen

   Alter und neuer Stand des Verbraucherpreisindex für Deutschland, jeweils mit Monat und Basisjahr. Beide Werte gehören ins Schreiben.

3. Neue Miete berechnen

   Prozentuale Veränderung des Index auf die Nettokaltmiete anwenden. Betriebskosten bleiben außen vor.

4. In Textform erklären

   Mail oder Brief genügen. Die neue Miete ist ab dem übernächsten Monat fällig — nicht sofort.

Eine erste Zahl für deine Wohnung liefert der Mietwert-Rechner für Bochum. Alle anderen Fragen rund um deine Mieter beantwortet der Vermieter-Ratgeber für Bochum.

Häufige Fragen zur Indexmiete

Kurz zusammengefasst

Eine Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex, verlangt Schriftform im Vertrag, zwölf Monate Ruhe zwischen zwei Erhöhungen und eine Erklärung in Textform. Dafür verzichtest du auf Mietspiegelerhöhung und Modernisierungsumlage. In Bochum ist das ein echter Verzicht: Ohne Mietpreisbremse und mit einer Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren bringt der Weg über den qualifizierten Mietspiegel bei einer günstigen Bestandsmiete meist deutlich mehr. Stark ist die Indexmiete dort, wo der Mietspiegel nichts mehr hergibt — bei Neubau, Erstvermietung und bereits hohen Mieten. Prüf vor der Unterschrift, wo deine Miete im Vergleich steht, statt die Entscheidung nach Gefühl zu treffen.