Muss ich den Immobilienverkauf dem Finanzamt melden?
Der Notar meldet jeden beurkundeten Verkauf automatisch ans Finanzamt. Melden musst du selbst nichts. Angeben schon: Ist der Gewinn steuerpflichtig, gehört er in die Anlage SO deiner Einkommensteuererklärung für das Jahr, in dem der Kaufvertrag beurkundet wurde — nicht für das Jahr der Übergabe.
Welche Posten am Ende zusammenkommen, steht in der Übersicht zu Kosten und Provision beim Verkauf. Ob dein Gewinn überhaupt steuerpflichtig ist, klärt Spekulationssteuer beim Verkauf.
Wer was meldet
| Meldung | Wer | Wann |
|---|---|---|
| Anzeige des Kaufvertrags | Notar | unmittelbar nach der Beurkundung |
| Grunderwerbsteuerbescheid | Finanzamt an den Käufer | Wochen danach |
| Mitteilung an die Gemeinde | Notar | nach der Beurkundung |
| Gewinn in der Steuererklärung | du | im Folgejahr, Anlage SO |
| Vermietung, letztes Jahr | du | im Folgejahr, Anlage V |
Üblicher Ablauf beim notariellen Immobilienverkauf. Fristen und Formulare können sich ändern.
Warum der Notar meldet
Jeder Kaufvertrag über ein Grundstück wird beurkundet, und jede Beurkundung geht an die Grunderwerbsteuerstelle. Das ist der Grund, warum das Finanzamt von deinem Verkauf ohnehin erfährt, auch wenn du schweigst.
Die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen zahlt der Käufer. Für dich löst die Anzeige nur eine Prüfung aus, ob ein steuerpflichtiger Gewinn vorliegt.
Wann überhaupt Steuer anfällt
Zwei Regeln entscheiden. Erstens die Haltedauer: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Zweitens die Eigennutzung: Hast du im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt, ist er ebenfalls steuerfrei.
Trifft keine der beiden Regeln zu, wird der Gewinn mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Die Rechnung dazu steht unter Höhe der Spekulationssteuer und die Bedingungen unter steuerfrei verkaufen.
Was du in die Erklärung schreibst
In die Anlage SO kommen Verkaufspreis, ursprünglicher Kaufpreis, Anschaffungsnebenkosten und die Kosten des Verkaufs. Abziehbar sind unter anderem Makler- und Notarkosten, der Energieausweis und die Vorfälligkeitsentschädigung.
Dazu kommen Abschreibungen, die du bei einer Vermietung genutzt hast — sie erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn wieder. Welche Posten dabei zählen, steht unter absetzbare Kosten beim Verkauf, die Übersicht dazu unter Spekulationssteuer bei Immobilien und im Eintrag zur Anlage V für Vermietung.
Was passiert, wenn du nichts angibst
Das Finanzamt gleicht die Notarmitteilung mit deiner Erklärung ab. Fehlt ein steuerpflichtiger Gewinn, kommt eine Nachfrage — und im ungünstigen Fall der Vorwurf der Steuerverkürzung.
Umgekehrt gilt: Ist der Gewinn steuerfrei, brauchst du gar nichts einzutragen. Im Zweifel ist die Angabe mit Hinweis auf die Eigennutzung der sichere Weg. Was sonst nach dem Verkauf ansteht, zeigt Aufgaben nach dem Verkauf.
Häufige Fragen zur Meldung
Zählt das Datum der Beurkundung oder der Übergabe?
Muss ich einen Verkauf an Familienmitglieder angeben?
Was ist bei einer geerbten Immobilie?
Wie erfährt das Finanzamt vom Verkaufspreis?
Kurz zusammengefasst
Melden musst du den Verkauf nicht — das erledigt der Notar automatisch mit der Anzeige.
Angeben musst du einen steuerpflichtigen Gewinn, und zwar in der Anlage SO für das Jahr der Beurkundung.
Ob Steuer anfällt, entscheiden Haltedauer und Eigennutzung. Bleibt der Verkauf steuerfrei, gibt es nichts einzutragen. Im Zweifel lohnt eine kurze Rücksprache mit einem Steuerberater.
Was bleibt nach Steuern übrig?
Wir rechnen dir Wert, Kosten und Restschuld durch, bevor du dich entscheidest.
Christian Gottschling
Ein kurzes Gespräch bringt dich meist weiter als eine Stunde Lesen. Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in Bochum