Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Hausverkauf?
Es gibt keinen eigenen Steuersatz. Der Gewinn, also Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Kaufnebenkosten und Verkaufskosten, wird auf dein zu versteuerndes Einkommen aufgeschlagen und mit deinem persönlichen Steuersatz belastet. Bei vermieteten Objekten kommt die bereits abgeschriebene AfA wieder hinzu und erhöht den Gewinn.
Hier steht die Rechnung. Wann die Steuer überhaupt greift, klärt Wann Spekulationssteuer anfällt. Die vollständige Darstellung bietet der Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien, die Kostenübersicht die Seite Kosten und Provision.
So wird der Gewinn berechnet
| Position | Beispiel |
|---|---|
| Verkaufspreis | 390.000 € |
| Verkaufskosten: Provision, Löschung, Energieausweis | − 16.000 € |
| Ursprünglicher Kaufpreis | − 250.000 € |
| Damalige Kaufnebenkosten, rund 8 Prozent | − 20.000 € |
| Bereits abgeschriebene AfA, wieder hinzuzurechnen | + 21.000 € |
| Steuerpflichtiger Gewinn | 125.000 € |
| Steuer bei persönlichem Satz von 42 Prozent | 52.500 € |
Rechenbeispiel für eine vermietete Wohnung, vereinfacht und ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Die konkrete Berechnung gehört zu deinem Steuerberater.
Warum der Steuersatz meistens hoch ausfällt
Der Gewinn kommt zu deinem übrigen Einkommen dazu. Wer sonst im mittleren Bereich liegt, rutscht durch einen sechsstelligen Gewinn in einem einzigen Jahr in den Spitzensteuersatz.
Dazu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Rechne deshalb nicht mit deinem gefühlten Durchschnittssatz, sondern mit dem Grenzsteuersatz.
Die AfA ist der Posten, der überrascht
Wer vermietet hat, hat jedes Jahr einen Teil des Gebäudewerts abgeschrieben und damit Steuern gespart. Beim Verkauf innerhalb der Frist wird diese Summe dem Gewinn wieder zugeschlagen.
Über zehn Jahre summiert sich das auf einen erheblichen Betrag. Was hinter dem Begriff steckt, erklärt das Lexikon unter Abschreibung AfA.
Was den Gewinn kleiner macht
Abziehbar ist alles, was mit Anschaffung und Veräußerung zusammenhängt: Grunderwerbsteuer von damals, Notar- und Grundbuchkosten beim Kauf, eine damals gezahlte Provision, deine heutige Provision, der Energieausweis und eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Größere Modernisierungen sind ein Sonderfall. Entweder erhöhen sie die Anschaffungskosten, oder sie wurden bereits als Werbungskosten abgesetzt. Beides gleichzeitig geht nicht. Sammle die Belege trotzdem vollständig. Mehr unter Absetzbare Verkaufskosten.
Die günstigste Gestaltung kostet nichts
Warten. Der Stichtag ist die Beurkundung, nicht die Zahlung und nicht die Übergabe. Wer die Zehnjahresfrist in wenigen Wochen erreicht, legt den Notartermin einfach dahinter und spart die gesamte Steuer. Der Käufer wartet dafür in aller Regel gern, denn ihm entsteht kein Nachteil. Alles andere im Vertrag darf danach ganz normal weiterlaufen. Wann der Verkauf steuerfrei bleibt, steht unter Steuerfrei verkaufen.
Häufige Fragen zur Höhe
Gibt es einen festen Prozentsatz?
Zählt der Verkaufspreis oder der Gewinn?
Was, wenn ich mit Verlust verkaufe?
Muss ich das dem Finanzamt melden?
Kurz zusammengefasst
Einen eigenen Steuersatz gibt es nicht. Besteuert wird der Gewinn mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz, was bei größeren Beträgen schnell in den Spitzensteuersatz führt.
Abziehbar sind Kaufnebenkosten und Verkaufskosten, hinzuzurechnen ist bei vermieteten Objekten die abgeschriebene AfA.
Wer knapp vor Ablauf der Zehnjahresfrist steht, verschiebt den Beurkundungstermin und spart alles. Was vom Erlös übrig bleibt, zeigt Was vom Verkauf übrig bleibt.
Erst die Zahlen, dann der Termin
Wert, Kosten und Frist auf einen Blick. Die Einschätzung kostet dich nichts.
Christian Gottschling
Ein kurzes Gespräch bringt dich meist weiter als eine Stunde Lesen. Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in Bochum