Wann kann ich mein Haus steuerfrei verkaufen?
Steuerfrei ist der Verkauf in zwei Fällen: wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, oder wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt hast. Für den zweiten Fall reichen unter Umständen gut 14 Monate durchgehender Eigennutzung.
Hier steht, wie du deinen Fall prüfst. Die Feinheiten der Eigennutzung erklärt der Beitrag Steuerfrei verkaufen durch Eigennutzung. Alle Kostenpunkte im Überblick stehen unter Kosten und Provision.
Weg eins: die Zehnjahresfrist
Maßgeblich sind zwei Daten, und beide stehen in notariellen Urkunden: das Datum des Kaufvertrags beim Erwerb und das Datum des Kaufvertrags beim Verkauf. Nicht der Grundbucheintrag, nicht die Übergabe, nicht die Zahlung.
Die Frist läuft taggenau. Wer am 15. März gekauft hat, ist zehn Jahre später am 16. März draußen. Ein Beurkundungstermin wenige Wochen zu früh kann fünfstellig kosten.
Weg zwei: die Eigennutzung
Hier gibt es zwei Varianten. Entweder du hast seit der Anschaffung durchgehend selbst darin gewohnt. Oder du hast im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor selbst darin gewohnt.
Die zweite Variante ist großzügiger, als sie klingt, weil angebrochene Kalenderjahre zählen. Einzug im Dezember, ein volles Jahr Wohnen, Verkauf im Januar des übernächsten Jahres: Das erfüllt die Bedingung.
| Situation | Steuerfrei? |
|---|---|
| Kauf vor zwölf Jahren, vermietet | ja, Frist abgelaufen |
| Kauf vor vier Jahren, selbst bewohnt bis zuletzt | ja, über die Eigennutzung |
| Kauf vor vier Jahren, ausgezogen und vermietet | meist nein |
| Kauf vor sechs Jahren, durchgehend vermietet | nein |
| Geerbt, Erblasser kaufte vor 20 Jahren | ja, Frist des Erblassers |
Vereinfachte Übersicht zu Paragraf 23 EStG. Den Einzelfall prüft dein Steuerberater.
Die Fallen bei der Eigennutzung
Der Auszug vor dem Verkauf. Wer auszieht und die Immobilie danach vermietet, unterbricht die Eigennutzung. Das trifft besonders oft getrennt lebende Partner.
Das abgesetzte Arbeitszimmer. Eine Fläche, die steuerlich als Arbeitszimmer geltend gemacht wurde, kann für diesen Anteil die Befreiung gefährden.
Die Ferienwohnung. Nur gelegentliche Nutzung reicht in der Regel nicht. Der Begriff der Selbstnutzung ist enger, als viele annehmen.
Drei Objekte in fünf Jahren: die versteckte Grenze
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt steuerlich schnell als gewerblicher Grundstückshändler. Dann greift weder die Zehnjahresfrist noch die Eigennutzung, und zusätzlich fällt Gewerbesteuer an. Mehr dazu unter Drei-Objekt-Grenze.
Was du praktisch tun solltest
Hol den alten Kaufvertrag heraus und notiere das Beurkundungsdatum. Rechne zehn Jahre dazu. Liegt dein geplanter Verkauf danach, ist das Thema erledigt. Liegt er davor, prüfe die Eigennutzung, und wenn auch die nicht greift, rechne die Steuer durch. Wie hoch sie ausfällt, steht unter Höhe der Spekulationssteuer.
Häufige Fragen
Wie lange muss ich selbst darin gewohnt haben?
Zählt der Grundbucheintrag oder der Notartermin?
Was ist bei einer Schenkung?
Spielt der Zeitpunkt am Markt auch eine Rolle?
Kurz zusammengefasst
Zwei Wege führen in die Steuerfreiheit: mehr als zehn Jahre Besitz oder Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor.
Für beide Fristen zählt das Datum der notariellen Beurkundung, nicht der Grundbucheintrag. Bei Erbschaft und Schenkung läuft die Frist des Voreigentümers weiter.
Prüf deinen Fall, bevor der Notartermin steht. Wann die Steuer überhaupt greift, steht unter Spekulationssteuer, und ob du melden musst unter Meldung an das Finanzamt.
Erst die Frist, dann der Preis
Wenn die Frist passt, sagen wir dir, was dein Haus derzeit bringt.
Christian Gottschling
Der häufigste teure Fehler beim Verkauf ist ein zu hoher Startpreis. Über den reden wir am besten, bevor die Immobilie online geht.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in Bochum