Wann darf ich ein geerbtes Haus verkaufen und wann steuerfrei?
Eine Sperrfrist gibt es nicht, du darfst sofort verkaufen. Für die Spekulationssteuer trittst du in die Fußstapfen des Erblassers: Sein Anschaffungsdatum zählt. Hat er das Haus länger als zehn Jahre besessen oder zuletzt selbst bewohnt, bleibt der Verkauf steuerfrei. Die Erbschaftsteuer ist davon unabhängig.
Hier steht die Antwort auf beide Fragen. Warum der Wert zum Todestag so wichtig ist, erklärt der Beitrag zur Stichtagsbewertung im Erbfall. Der gesamte Ablauf steht unter Erbimmobilie verkaufen in Bochum.
Verkaufen darfst du sofort
Sobald du deinen Erbnachweis hast und im Grundbuch stehst, kannst du verkaufen. Es gibt keine Wartezeit, keine Genehmigung und keine Frist, die vorher ablaufen müsste.
Was viele für eine Sperrfrist halten, ist in Wahrheit die Zehnjahresfrist der Spekulationssteuer, und die läuft nicht ab dem Erbfall. Wie der Verkauf praktisch abläuft, steht unter Geerbtes Haus verkaufen.
Die Frist des Erblassers läuft für dich weiter
Eine Erbschaft ist kein Kauf. Deshalb beginnt keine neue Frist. Maßgeblich bleibt das Datum, an dem der Verstorbene den Kaufvertrag unterschrieben hat.
| Fall | Steuerlich |
|---|---|
| Erblasser besaß das Haus über zehn Jahre | Verkauf steuerfrei |
| Erblasser besaß es vier Jahre | sechs Jahre Restfrist für dich |
| Erblasser hat zuletzt selbst darin gewohnt | steuerfrei über die Eigennutzung |
| Du ziehst selbst ein und verkaufst später | Eigennutzung kann greifen |
| Haus war vermietet und wird schnell verkauft | Gewinn kann steuerpflichtig sein |
Vereinfachte Übersicht zu privaten Veräußerungsgeschäften nach Paragraf 23 EStG. Den Einzelfall prüft dein Steuerberater.
Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer sind zwei Paar Schuhe
Die Erbschaftsteuer knüpft am Erbfall an. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro, Ehepartner 500.000 Euro, Enkel 200.000 Euro. Bemessen wird sie am Wert der Immobilie zum Todestag.
Die Spekulationssteuer knüpft dagegen am Verkauf an und betrifft den Gewinn. Beide können unabhängig voneinander anfallen oder auch gar nicht. Wie die Spekulationssteuer allgemein funktioniert, steht unter Spekulationssteuer.
Der Stichtagswert entscheidet mit
Das Finanzamt bewertet die Immobilie zum Todestag, meist in einem typisierten Verfahren. Fällt dieser Wert zu hoch aus, zahlst du zu viel Erbschaftsteuer.
Ein eigenes Gutachten kann diesen Wert korrigieren, wenn der tatsächliche Zustand schlechter ist als angenommen. Bei rund 65 Prozent der Bochumer Wohngebäude aus der Zeit vor Baujahr 1970 kommt das häufiger vor, als viele denken. Ein Verkehrswertgutachten für Bochum ist dafür der übliche Weg.
Wenn ihr mehrere Erben seid
Jeder Erbe wird steuerlich einzeln betrachtet, sowohl bei der Erbschaftsteuer als auch bei der Spekulationssteuer. Verkauft wird trotzdem nur gemeinsam. Wie das praktisch gelingt, steht unter Verkauf durch die Erbengemeinschaft.
Häufige Fragen
Muss ich zehn Jahre warten, bevor ich verkaufen darf?
Was gilt, wenn ich selbst einziehe?
Brauche ich für den Verkauf einen Erbschein?
Muss ich den Verkauf dem Finanzamt melden?
Kurz zusammengefasst
Eine Sperrfrist für den Verkauf eines geerbten Hauses gibt es nicht. Verkaufen kannst du, sobald der Erbnachweis vorliegt und das Grundbuch berichtigt ist.
Für die Spekulationssteuer zählt das Kaufdatum des Erblassers. Lag sein Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist dein Verkauf steuerfrei.
Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer haben nichts miteinander zu tun. Prüfe beide getrennt, und lass den Stichtagswert nachrechnen, wenn er dir zu hoch erscheint.
Was ist das Haus heute wert?
Für die Steuer zählt der Todestag, für deine Entscheidung der heutige Markt.
Christian Gottschling
Der häufigste teure Fehler beim Verkauf ist ein zu hoher Startpreis. Über den reden wir am besten, bevor die Immobilie online geht.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in Bochum