Untervermietung: wann Vermieter die Erlaubnis geben müssen
Ein Zimmer musst du meistens freigeben – die ganze Wohnung nie.
„Meine Freundin zieht ein, ist das okay?“ – die Frage kommt meist per WhatsApp und ist rechtlich anspruchsvoller, als sie klingt. Will dein Mieter nur einen Teil der Wohnung überlassen und hat er dafür ein berechtigtes Interesse, das nach Vertragsschluss entstanden ist, hat er einen Anspruch auf deine Erlaubnis. Will er die ganze Wohnung weitergeben, brauchst du dafür keinen Grund zum Nein – dann darf er allerdings mit gesetzlicher Frist kündigen.
Zwischen diesen beiden Polen entscheidet sich fast jeder Fall. Und du hast eine Gegenleistung in der Hand, die viele Eigentümer nicht kennen: den Untermietzuschlag.
Wann der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen kann
Das Gesetz gibt deinem Mieter einen Anspruch, wenn drei Dinge zusammenkommen. Er will nur einen Teil der Wohnung überlassen, nicht alles. Sein Interesse ist berechtigt. Und dieses Interesse ist erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden.
Als berechtigt gelten wirtschaftliche wie persönliche Gründe: gesunkenes Einkommen, ein Partner zieht ein, ein Elternteil braucht Pflege, ein Auslandssemester steht an, die Kinder sind ausgezogen und die Wohnung ist zu groß geworden. Die Gerichte legen das großzügig aus. Ein reiner Wunsch nach Gesellschaft reicht nicht, ein nachvollziehbarer Lebensgrund fast immer.
Wann du trotzdem ablehnen darfst
Drei Gründe tragen eine Ablehnung. Erstens ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters – etwa Mietschulden aus einem früheren Verhältnis mit dir. Zweitens die Überbelegung: Als grobe Orientierung gilt, dass jeder Person etwa zehn Quadratmeter zur Verfügung stehen sollten, Kleinkinder werden anders gerechnet. Drittens sonstige Gründe, die dir die Überlassung unzumutbar machen. Ein pauschales „passt mir nicht“ gehört nicht dazu.
Keine Erlaubnis brauchen Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und Kinder. Sie sind keine Dritten im Sinne des Gesetzes. Wenn die Ehefrau deines Mieters einzieht, wirst du davon informiert, gefragt wirst du nicht.
Der Untermietzuschlag und wie du ihn berechnest
Du darfst die Erlaubnis davon abhängig machen, dass dein Mieter einen angemessenen Zuschlag zahlt – aber nur, wenn dir die Überlassung ohne Erhöhung nicht zuzumuten wäre. Das ist typischerweise der Fall, wenn eine zusätzliche Person einzieht und dadurch Abnutzung und verbrauchsabhängige Kosten steigen.
Feste Sätze gibt es nicht. In der Rechtsprechung finden sich Zuschläge in der Größenordnung von 20 bis 25 Euro je untervermietetem Zimmer, alternativ ein Prozentsatz der auf den überlassenen Teil entfallenden Miete. Wichtig ist, dass du deinen Betrag herleiten kannst.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Wohnung 85 m², Nettokaltmiete 8,00 €/m² | 680 € |
| Untervermietetes Zimmer 18 m², rechnerischer Anteil | 144 € |
| Variante A: Pauschalzuschlag je Person | 25 € |
| Variante B: 20 % des rechnerischen Anteils | 28,80 € |
| zusätzliche Betriebskostenvorauszahlung für die weitere Person | 40 € |
| Mehreinnahme im Jahr (Variante B) | 825,60 € |
Beispielrechnung, gerundet. Ausgangsgröße: Median-Angebotsmiete Querenburg 8,00 €/m², Q1 im Wohnungsmarktbarometer der Stadt Bochum, Stand 2025. Feste gesetzliche Zuschlagssätze bestehen nicht; die Varianten sind Beispiele.
Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ist der Teil, den die meisten vergessen. Eine zusätzliche Person verbraucht Wasser, produziert Müll und heizt mit. Wie du die Vorauszahlung korrekt anpasst, steht im Beitrag zur Nebenkostenvorauszahlung.
Warum das rund um die Ruhr-Universität dein Standardfall ist
In Querenburg liegt der Campus. Rund 37.650 Menschen sind an der Ruhr-Universität eingeschrieben, an der Hochschule Bochum weitere gut 9.500. Die Eigentumsquote im Stadtteil liegt bei 25 Prozent, die durchschnittliche Wohnfläche je Person bei 27,7 Quadratmetern – der niedrigste Wert in ganz Bochum. Übersetzt: Hier wohnen viele Menschen auf wenig Fläche, und die Untervermietung eines Zimmers ist keine Ausnahme, sondern die Regel.
Für dich als Eigentümer bedeutet das zweierlei. Erstens wird die Frage in deinem Bestand früher oder später gestellt, wenn du in Querenburg, Laer oder Wiemelhausen vermietest. Zweitens ist ein sauber erlaubtes Untermietverhältnis deutlich besser als ein heimliches. Du weißt, wer in deiner Wohnung wohnt, du bekommst deinen Zuschlag, und du kannst für jede Person die Wohnungsgeberbestätigung ausstellen, die sie für die Anmeldung braucht.
Wenn du von vornherein zimmerweise vermieten willst, ist eine andere Vertragskonstruktion sinnvoll. Welche Modelle es gibt, zeigt der Beitrag zum Mietvertrag für WG und mehrere Mieter. Und wenn eine Einheit ohnehin frei wird, lohnt der Blick auf die Seite zum Vermieten einer Wohnung in Bochum – dort steht, wie du den Vertrag von Anfang an so aufsetzt, dass die Untermietfrage geregelt ist, bevor sie gestellt wird.
Was du tust, wenn ohne Erlaubnis untervermietet wird
Der erste Schritt ist immer die Abmahnung, nicht die Kündigung. Fordere deinen Mieter schriftlich auf, den Zustand zu beenden oder die Erlaubnis zu beantragen, und setz eine Frist. Reagiert er nicht, kommt eine Kündigung in Betracht – ordentlich wegen schuldhafter Vertragsverletzung, bei schweren Fällen auch fristlos.
Rechne aber realistisch: Hätte dein Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis gehabt, wiegt der Verstoß leicht, und eine Kündigung hält vor Gericht kaum. Der pragmatische Weg ist meist, die Erlaubnis nachträglich zu erteilen und den Zuschlag ab diesem Zeitpunkt zu verlangen.
Ein anderer Fall ist die tageweise Vermietung an Reisende. Das ist keine Untervermietung im Sinne des Gesetzes, sondern eine gewerbliche Nutzung, für die kein Anspruch besteht. Sie kann außerdem gegen die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Bochum verstoßen. Was dabei gilt, steht im Beitrag zur Kurzzeitvermietung in Bochum.
Weitere Antworten zu Mietrecht und Verwaltung findest du im Ratgeber Vermieten und Verwalten.
Häufige Fragen zur Untervermietung
Darf mein Mieter die ganze Wohnung untervermieten?
Wie hoch darf der Untermietzuschlag sein?
Hafte ich für Schäden, die der Untermieter verursacht?
Kann ich eine erteilte Erlaubnis wieder zurücknehmen?
Kurz zusammengefasst
Für einen Teil der Wohnung hat dein Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis, wenn sein berechtigtes Interesse nach Vertragsschluss entstanden ist. Ablehnen darfst du bei einem wichtigen Grund in der Person des Untermieters, bei Überbelegung oder bei sonstiger Unzumutbarkeit. Für die ganze Wohnung brauchst du keinen Grund – dann kann dein Mieter aber kündigen.
Nutze den Untermietzuschlag und pass gleichzeitig die Betriebskostenvorauszahlung an. Erteile die Erlaubnis schriftlich und konkret. Rund um die Ruhr-Universität ist das kein Sonderfall, sondern ein Vorgang, den du besser einmal sauber regelst als jedes Semester neu.
Wer wohnt eigentlich in deiner Wohnung?
Aus über 1.000 vermieteten Einheiten wissen wir, wie eine Erlaubnis formuliert sein muss, damit sie dir nicht entgleitet. Davon hast du den Vorteil, dass du weißt, wer einzieht, und dafür auch bezahlt wirst.
Christian Gottschling
Beim Vermieten entscheidet die Auswahl des Mieters über dein Ergebnis. Ruf einfach an, wenn du wissen willst, was deine Wohnung bringt und wie die Prüfung abläuft.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH · Termine bei dir vor Ort in BochumLieber telefonisch? 0201 20 20 01 — Auskunft kostet nichts, auch wenn daraus kein Auftrag wird.