Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Worauf achten?

„4,5 Prozent Rendite“ steht im Exposé, fett gedruckt, direkt unter dem Preis. Die Zahl stimmt sogar — sie ist nur die falsche. Worauf du bei einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage achten musst, sind vier andere Dinge: die Vermietbarkeit der Lage, der Zustand des Gebäudes samt Rücklage, die Nettorendite nach allen nicht umlagefähigen Kosten und die Struktur deiner Finanzierung. Die Bruttorendite aus dem Exposé kommt in dieser Liste nicht vor.

Diese Seite rechnet den Unterschied vor, zeigt die Bochumer Besonderheiten und benennt die Fehler, die am häufigsten Geld kosten. Eine Anlageempfehlung ist das nicht — was zu deiner Situation passt, klärst du mit einer Finanzierungsberatung und für die Steuerseite mit einem Steuerberater.

Von der Brutto- zur Nettorendite: eine Bochumer Rechnung

Nimm eine Eigentumswohnung mit 70 Quadratmetern. Zum Bochumer Median von 2.318 € je Quadratmeter kostet sie 162.260 €. Die Median-Angebotsmiete liegt bei 8,76 € je Quadratmeter nettokalt, also 613,20 € im Monat.

Aus 4,53 Prozent werden 3,07 Prozent. Das ist keine Rechentricksierei, sondern der normale Weg von der Anzeige zur Realität. Die Differenz von 1,46 Prozentpunkten entspricht rund 1.767 € im Jahr — Kosten, die jedes Jahr wiederkommen. Den Unterschied im Detail erklärt Bruttorendite und Nettorendite, die Formeln findest du unter Mietrendite berechnen.

Was das für den Cashflow bedeutet

Jetzt die Finanzierung dazu. Bei 45.000 € Eigenkapital bleibt ein Darlehen von 136.845 €. Bei einem angenommenen Sollzins von 3,8 Prozent und 2 Prozent Anfangstilgung liegt die Rate bei 661 € im Monat. Der Nettomietertrag beträgt 466 € im Monat.

Ergebnis: rund 195 € Unterdeckung im Monat, vor Steuern. Das ist normal und kein Grund zur Panik — der Tilgungsanteil ist Vermögensaufbau und kein Verlust. Aber es heißt: Eine Kapitalanlage trägt sich in dieser Größenordnung nicht von selbst. Wer damit rechnet, dass die Miete alles bezahlt, rechnet falsch.

Warum der Bochumer Markt rechnerisch funktioniert

Drei Zahlen erklären, warum die Anfangsrendite hier höher ausfällt als in den teuren Rheinstädten. Erstens: Der Median-Kaufpreis für Eigentumswohnungen liegt bei 2.318 € je Quadratmeter, die Median-Miete bei 8,76 €. Zweitens: 75 Prozent der Bochumer Haushalte wohnen zur Miete — bei rund 200.000 Wohnungen und rund 199.100 Haushalten. Drittens: Der marktaktive Leerstand liegt nach Abzug sanierungsbedürftiger Objekte bei etwa 2 Prozent.

Dazu kommt die Nachfrageseite: rund 56.000 Studierende stadtweit, davon etwa 37.650 an der Ruhr-Universität. Auf dem früheren Opel-Gelände entsteht mit MARK 51°7 ein Standort, der auf mehr als 10.000 Arbeitsplätze zielt; über 96 Prozent der Gewerbeflächen sind vermarktet. Im Ostpark zwischen Altenbochum und Laer entstehen rund 1.300 Wohneinheiten.

Die Kehrseite gehört dazu: Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind seit einem Jahrzehnt um 78,8 Prozent gestiegen, die Mieten nur um 51 Prozent. Der Renditepuffer ist also kleiner geworden. Und über 70 Prozent der angebotenen Wohnungen sind älter als 50 Jahre — Instandhaltung ist hier keine Randnotiz.

Der rechtliche Rahmen: was in Bochum anders ist

Bochum steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes. Daraus folgen drei Dinge, die für Vermieter erheblich sind:

• Keine Mietpreisbremse. Bei Neuvermietung gibt es keine gesetzliche Deckelung auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Grenze bleibt die Mietpreisüberhöhung.
• Kappungsgrenze 20 Prozent in drei Jahren statt der abgesenkten 15 Prozent.
• Kündigungssperrfrist nach Umwandlung drei Jahre statt acht, und kein Umwandlungsverbot.

Gleichzeitig hat Bochum einen qualifizierten Mietspiegel, der seit seiner letzten Fassung keine Wohnlagen mehr ausweist. Für ein Mieterhöhungsverlangen ist er die maßgebliche Begründungsgrundlage — und die Lage ist dabei kein Merkmal mehr. Beachte außerdem die Wohnraumschutzsatzung: Leerstand, der voraussichtlich länger als sechs Monate dauert, ist anzeigepflichtig. Das trifft dich, wenn du nach dem Kauf länger saniert.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage: was du am konkreten Objekt prüfst

• Erhaltungsrücklage und Protokolle. Eine unterfinanzierte Gemeinschaft frisst deine Rendite über Sonderumlagen auf, siehe Instandhaltungsrücklage prüfen.
• Teilungserklärung. Sondernutzungsrechte, Stimmrechtsverteilung, Vermietungsbeschränkungen.
• Bestehender Mietvertrag. Kauf bricht Miete nicht. Prüfe Miethöhe, Staffel- oder Indexklauseln, Kaution, Schönheitsreparaturklausel und den Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Baujahr und Energiestandard. rund 65 Prozent der Bochumer Wohngebäude stammen aus der Zeit vor Baujahr 1970. Der Mietspiegel berücksichtigt die Energieeffizienz als Merkmal.
• Grundriss und Zielgruppe. Eine 30-Quadratmeter-Wohnung in Campusnähe hat eine andere Nachfrage als eine 100-Quadratmeter-Wohnung in einer Familienlage.

Die drei häufigsten Fehler

Nur auf die Bruttorendite schauen. Die Zahl aus dem Exposé ignoriert Nebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstand. Rechne immer auf die Gesamtinvestition und immer nach Kosten.

Die Instandhaltung vergessen. Bei einem Bestand, der überwiegend älter als 50 Jahre ist, kommen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung mit Sicherheit — die Frage ist nur wann.

Steuervorteile zum Kaufgrund machen. Abschreibung und Werbungskostenabzug verbessern die Rechnung, tragen sie aber nicht. Ein Objekt, das sich nur über die Steuer rechnet, rechnet sich nicht.

Mit deinen eigenen Zahlen probierst du das im Rechner für die Mietrendite aus. Alle anderen Fragen vor dem Kauf beantwortet der Käufer-Ratgeber für Bochum.

Häufige Fragen zur Kapitalanlage

Kurz zusammengefasst

Rechne nie mit der Bruttorendite aus dem Exposé. Auf die Gesamtinvestition gerechnet und nach Verwaltung, Rücklage, Instandhaltung und Mietausfall bleiben aus 4,5 Prozent rund 3,1 Prozent — und ein Cashflow, der in den ersten Jahren negativ sein kann.

Bochum bietet dafür eine ungewöhnlich stabile Nachfrageseite: 75 Prozent Mieterhaushalte, rund 2 Prozent marktaktiver Leerstand, 56.000 Studierende und wachsende Arbeitsplatzstandorte. Dazu kommt ein Rechtsrahmen ohne Mietpreisbremse und mit 20 Prozent Kappungsgrenze. Welche Objekte konkret in Frage kommen, siehst du unter Kapitalanlage in Bochum, den Marktüberblick unter Immobilienmarkt Bochum.