WG-Zimmer an Studierende vermieten: Vertrag und Rendite

Anfang Oktober klingelt dein Telefon zwölfmal am Tag, und alle fragen dasselbe: Ist das Zimmer noch frei? Ja, ein WG-Zimmer einzeln zu vermieten bringt mehr ein als dieselbe Wohnung an eine Familie — je nach Zuschnitt 20 bis 50 Prozent mehr Kaltmiete je Quadratmeter. Bezahlt wird dieser Aufschlag mit Aufwand: mehr Verträge, mehr Wechsel, mehr Telefonate. Die Entscheidung, die darüber bestimmt, ob sich das für dich rechnet, fällst du vor dem ersten Inserat — nämlich die für eine von drei Vertragsformen.

In Bochum hat diese Frage einen besonderen Hintergrund. An der Ruhr-Universität sind rund 37.650 Studierende eingeschrieben, an der Hochschule Bochum weitere 9.542, stadtweit sind es rund 56.000. Der Druck verteilt sich dabei nicht gleichmäßig. Er ballt sich in Querenburg entlang der U35, in der Hustadt und im benachbarten Laer. Wer dort zum Wintersemester ein Zimmer anbietet, hat kein Vermarktungsproblem, sondern ein Auswahlproblem.

Drei Vertragsformen für eine WG — und was jede für dich bedeutet

Ein gemeinsamer Vertrag mit allen Bewohnern

Alle Mitbewohner unterschreiben denselben Vertrag und haften gesamtschuldnerisch. Zahlt einer nicht, kannst du die volle Miete von jedem anderen verlangen. Das ist für dich die sicherste Variante und die mit der geringsten Arbeit: eine Abrechnung, ein Ansprechpartner, eine Kaution.

Der Haken zeigt sich beim Wechsel. Zieht ein Bewohner aus, muss der Vertrag geändert werden, und dazu brauchst du die Zustimmung aller — auch deine. Praktisch bedeutet das: Du sitzt bei jedem Nachmieter mit am Tisch. Wenn die Gruppe sich streitet, landet der Streit bei dir. Regle deshalb im Vertrag von Anfang an, wie ein Austausch abläuft und wer den Ersatz vorschlägt. Wie du mit Nachmietervorschlägen sauber umgehst, entscheidet hier über deine Nerven.

Ein eigener Vertrag je Zimmer

Du schließt mit jedem Bewohner einen separaten Mietvertrag über sein Zimmer plus Mitnutzung von Küche und Bad. Jeder haftet nur für sich, jeder hat eine eigene Kaution, jeder eine eigene Kündigungsfrist. Das ist das Modell mit dem höchsten Ertrag und dem höchsten Aufwand.

Rechne mit vier Nebenkostenabrechnungen statt einer und mit der Frage, wie du Heizung und Wasser auf Zimmer umlegst. Meist wird nach Fläche verteilt, mit einem Zuschlag für die Gemeinschaftsflächen. Halte den Verteilerschlüssel schriftlich fest, sonst diskutierst du ihn jedes Jahr neu. Was in eine korrekte Nebenkostenabrechnung gehört, gilt hier viermal.

Hauptmieter mit Erlaubnis zur Untervermietung

Ein Bewohner mietet die ganze Wohnung und darf die anderen Zimmer weitervermieten. Du hast einen Vertrag und einen Zahler. Dafür gibst du die Auswahl der übrigen Bewohner aus der Hand und siehst nicht mehr, wer tatsächlich in deiner Wohnung wohnt.

Bei Studierenden ist das riskant, weil der Hauptmieter oft der Erste ist, der nach dem Abschluss die Stadt verlässt. Dann steht ein voll belegtes Objekt ohne Vertragspartner da. Wenn du dieses Modell wählst, lass dir die Untermieter namentlich melden und behalte ein Widerspruchsrecht bei wichtigem Grund. Mehr dazu findest du unter Untervermietung erlauben oder ablehnen.

Was ein WG-Zimmer in Bochum wirklich einbringt

Rechnen wir eine typische Wohnung durch: 100 Quadratmeter in Querenburg, vier Zimmer zwischen 14 und 20 Quadratmetern, Küche und Bad gemeinsam. Der amtliche Median der Angebotsmieten liegt in Querenburg bei 8,00 € je Quadratmeter nettokalt. Kleine Einheiten werden stadtweit deutlich teurer gehandelt: Wohnungen unter 30 Quadratmeter erreichen im Median 11,09 €.

Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Median-Angebotsmieten je Ortsteil (Beobachtungszeitraum 01.07.2024–30.06.2025); Median unter 30 m² stadtweit 11,09 €/m². Modellrechnung, Stand: 09/2026.

Der Unterschied zwischen erster und dritter Zeile sind 5.280 € im Jahr. Das ist kein geschenktes Geld. Vier Verträge bedeuten vier Bonitätsprüfungen, vier Kautionskonten, vier Abrechnungen und im Schnitt zwei Wechsel pro Jahr. Wer den Aufwand nicht selbst tragen will, gibt ihn in die laufende Mietverwaltung und rechnet die Kosten gegen den Mehrertrag.

Die zweite Rechnung ist die Rendite. Eine Eigentumswohnung kostet in Querenburg im Median 2.115 € je Quadratmeter, für 100 Quadratmeter also rund 211.500 €. Mit Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch landest du bei etwa 235.000 €. Bei 12.000 € Jahreskaltmiete ergibt das eine Bruttorendite von rund 5,1 Prozent bezogen auf die Gesamtkosten. Wie du daraus die ehrliche Nettozahl machst, zeigt der Weg über die Brutto- und Nettorendite.

Beim Preis bist du in Bochum freier, als viele denken

Bochum steht nicht in der Mieterschutzverordnung NRW. Das heißt: keine Mietpreisbremse. Bei einer Neuvermietung gibt es keine gesetzliche Obergrenze, die dich auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete festnagelt. In Dortmund gilt sie, in Bochum nicht. Auch die Kappungsgrenze für laufende Verträge liegt hier bei 20 Prozent in drei Jahren statt bei 15.

Frei heißt aber nicht grenzenlos. Wer die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent überschreitet und dabei eine Mangellage ausnutzt, bewegt sich in Richtung Mietpreisüberhöhung; ab 50 Prozent wird daraus Mietwucher. Wo diese Linien genau verlaufen, steht in unserem Text zur Grenze zwischen hoher Miete und Wucher. Und weil der Bochumer Mietspiegel qualifiziert ist, ist er die Messlatte, an der eine spätere Erhöhung gemessen wird. Seit der letzten Fassung weist er keine Wohnlagen mehr aus — die Adresse innerhalb der Stadt ist für die Vergleichsmiete also kein Merkmal mehr. Was das für dich bedeutet, erklärt die Seite Mietpreisbremse in Bochum.

Möbliert oder leer — und wann sich die Ausstattung zurückzahlt

Studierende aus dem Ausland kommen mit einem Koffer. An der Ruhr-Universität sind 6.739 internationale Studierende eingeschrieben, dazu 3.649 Promovierende. Für diese Gruppe ist ein leeres Zimmer keine Option. Ein Bett, ein Schrank, ein Schreibtisch, ein Stuhl und eine Lampe reichen; teure Designermöbel zahlt niemand zurück.

Kalkuliere mit rund 2.500 € Ausstattung je Zimmer, also 10.000 € für die Wohnung. Bei 60 € Aufschlag je Zimmer und Monat sind das 2.880 € im Jahr. Nach gut dreieinhalb Jahren ist die Einrichtung bezahlt, danach ist es Ertrag — abzüglich des Verschleißes, den du realistisch mit zehn Prozent im Jahr ansetzen solltest. Wichtig: Der Aufschlag muss im Vertrag als solcher ausgewiesen sein und der Ausstattung entsprechen. Wie du ihn sauber begründest, steht beim Möblierungszuschlag.

Die Risiken, über die vor der Unterschrift zu reden ist

Das erste Risiko ist der Zahlungsausfall. Ein Studierender hat selten ein Einkommen, das eine klassische Bonitätsprüfung besteht. Die übliche Lösung ist die Elternbürgschaft. Sie muss schriftlich sein, sie sollte der Höhe nach begrenzt werden, und sie gehört zusammen mit der Kaution gedacht — nicht zusätzlich. Alles dazu findest du unter Elternbürgschaft und Mietbürgschaft.

Das zweite Risiko ist der Leerstand zwischen den Semestern. Eine WG füllt sich im September und im März, dazwischen kaum. Wer im Mai kündigt, hinterlässt dir vier leere Monate. Dagegen hilft eine Mindestmietdauer über zwei Semester oder ein Zimmerwechsel zum Semesterstart als feste Regel.

Das dritte Risiko ist der Lärm. Eine WG mit vier jungen Menschen in einem Haus mit älteren Eigentümern erzeugt Konflikte, die am Ende bei dir landen. Sprich mit der Hausgemeinschaft, bevor du inserierst, und schreib eine klare Hausordnung in den Vertrag. In einer Eigentümergemeinschaft lohnt vorher ein Blick in die Teilungserklärung, ob die Nutzung überhaupt uneingeschränkt zulässig ist. Wer Auswahl, Verträge und Semesterrhythmus nicht selbst steuern will, gibt die Vermietung an Studierende in Bochum ab.

Weitere Antworten zu Mietrecht und Verwaltung findest du im Ratgeber Vermieten und Verwalten.

Häufige Fragen zum Vermieten von WG-Zimmern

Kurz zusammengefasst

Einzeln vermietete Zimmer bringen in Bochum spürbar mehr Kaltmiete je Quadratmeter als eine Wohnung am Stück, und die Nachfrage aus 56.000 Studierenden bricht zum Wintersemester nicht ab. Der Ertrag hängt an der Vertragsform: Einzelverträge bringen am meisten und kosten am meisten Zeit, der gemeinsame Vertrag ist bequem und beim Wechsel zäh. Weil hier keine Mietpreisbremse greift, hast du beim Startpreis Spielraum — begrenzt durch die Wuchergrenze, nicht durch den Mietspiegel. Kläre Bürgschaft, Kaution und Wechselregeln vor dem ersten Inserat, dann bleibt aus der Rendite auch etwas übrig.